پیش بینی یک کارشناس از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال

اقتصاد ایران:

بازار مسکن از ابتدای سال تاکنون روزهای پرنوسانی را پشت سر گذاشته است. قیمت مسکن در ماه‌های ابتدایی سال با وجود رکود تجارت و شرایط ناشی از جنگ افزایش یافت، اما رکود بازار عمیق‌تر شده است تا جایی که اکنون به خواب زمستانی زودرس رسیده است.

در این میان رشد قیمت دلار و طلا نیز انتظارات تورمی را تشدید کرد و بازار مسکن با وجود رکود شدید با افزایش قیمت همراه شد. در چنین شرایطی چشم انداز بازار مسکن در 6 ماه آینده چگونه خواهد بود؟ آیا مصرف کنندگان باید منتظر کاهش قیمت و بهبود شرایط خرید باشند یا در صورت توان وارد بازار شوند؟

از سوی دیگر، آیا مسکن همچنان گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری است و سرمایه گذاران در رکود فعلی چه رویکردی را باید در پیش بگیرند؟ آیا روش های فعلی ساخت و ساز هنوز در شرایط رکود پاسخگو هستند؟

مصرف کنندگان مسکن باید هر زمان که می توانند خرید خود را انجام دهند

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با خبرنگار تجارت نیوز، درباره شرایط کنونی بازار مسکن و رفتار متقاضیان مصرف کننده گفت: همیشه گفته ایم که تقاضای مصرف کننده به شرایط بازار توجه چندانی نداشته باشد؛ هر زمانی که مصرف کننده توانایی خرید دارد، باید تقاضای خود را به خرید تبدیل کند و منتظر نباشد ببیند در آینده چه اتفاقی برای بازار خواهد افتاد.

اگر فردی فرصت مناسبی را برای تبدیل ملک خود شناسایی کرد، نباید وقت خود را تلف کند

ایلاتی درباره متقاضیانی که قصد احسن شدن را دارند نیز گفت: توصیه همیشگی من این است که اگر فردی فرصت مناسبی را شناسایی کرد دریغ نکند تا ببیند چه اتفاقی می افتد، اگر موردی پیدا کرد که الان شرایط مناسب برای احسن شدن دارد امروز بهتر از فردا است.

وی ادامه داد: واقعیت این است که روند قیمت در بازار مسکن همواره رو به افزایش بوده و به جز یکی دو بار در دو دهه اخیر کاهش قیمت قابل توجهی نداشته ایم به همین دلیل اگر فردی فرصت مناسبی را برای احسن شدن تشخیص دهد نباید زمان را از دست بدهد.

کاهش تقاضای سفته بازی در بازار مسکن اتفاق خوبی است

این کارشناس بازار مسکن درباره کاهش تقاضای سرمایه و سفته بازی در دوران رکود توضیح داد: خوشحالیم که در شرایط فعلی و با رکود بازار، تقاضای سفته بازی کاهش یافته است، این تقاضا یعنی افرادی که چندین بار به منظور سفته بازی و در بازه های زمانی کوتاه مثلا کمتر از 6 ماه، ملکی را خرید و فروش می کنند.

دولت باید با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای مالیاتی از تقاضای سفته بازی و معاملات مکرر در بازارها جلوگیری کند.

وی افزود: البته خرید و فروش سوداگرانه در سایر بازارها نیز مطلوب نیست، دولت باید با مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای مالیاتی از تقاضای سفته بازی و معاملات مکرر جلوگیری کند؛ زیرا این معاملات تورم عمومی را در کشور دامن می زند.

هیچ نشانی از خروج مسکن از رکود وجود ندارد

ایلاتی در ادامه درباره وضعیت سرمایه گذاری در بازار مسکن گفت: اگر سرمایه گذاری به معنای فعالیت سازندگان یا سرمایه گذارانی باشد که نگاه منطقی به بازار داشته باشند و به دنبال سفته بازی نباشند، وضعیت فعلی همچنان رکود است. به عنوان مثال، سرمایه‌گذاری که می‌خواهد پول خود را در فرآیندی منطقی قرار دهد تا از طریق ساخت و ساز ارزش افزوده ایجاد کند و از سرمایه‌گذاری خود سود ببرد، اکنون با بازار نزولی مواجه است.

ابهام در بازار مسکن حاکم است

وی تاکید کرد: برنامه های دولت فعلا چشم انداز مثبتی را نشان نمی دهد که بر اساس آن بتوان انتظار حرکت در بازار یا خروج از رکود را داشت. نه برنامه های حمایتی و بانکی در حوزه تقویت ساخت و ساز و عرضه مسکن شرایط مناسبی دارد و نه سیاست هایی مانند واگذاری زمین که اجرای آن آسان تر و در اختیار خود وزارتخانه است به گونه ای پیش می رود که نویدبخش رونق بازار مسکن باشد. بنابراین، همان وضعیت عدم قطعیت همچنان بر بازار حاکم است.

خرده فروشان سنتی بازار مسکن را ترک کرده اند

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تغییر شرایط ساخت و ساز گفت: در گذشته سازندگان سنتی داشتیم که یکی دو واحد را می ساختند و با همان روال گذشته وارد بازار می کردند.

وی افزود: این گروه در حال حاضر تقریباً از بازار خارج شده اند، خرده فروشانی که قبلاً با چنین مدلی وارد بازار می شدند، امروز شرایط چندان مناسبی ندارند؛ مگر در برخی مناطق خاص که قیمت های پایین تری دارند یا شرایط قیمتی متفاوتی دارند و همچنان معاملات در آنها انجام می شود، البته این بخش سهم کمی از کل بازار را دارد.

دیگر نمی توان مسکن ساخت و بعد به دنبال خریدار بود

ایلاتی درباره لزوم تغییر مدل ساخت و ساز در شرایط رکود گفت: با توجه به رکودی که در چند سال گذشته در بازار مسکن وجود داشت باید مدل ساخت و ساز مسکن را تغییر دهیم و دیگر نمی توان پروژه ای را بدون برنامه تعریف کرد و بعد از ساخت فقط به دنبال مشتری بود که آن را به او بفروشد.

مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید تغییر کند، قبل از شروع ساخت باید مشخص شود که مشتری پروژه کیست و برای چه گروهی ساخته می شود.

وی افزود: مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید تغییر کند، قبل از شروع ساخت باید مشخص شود که کارفرمای پروژه کیست و اساساً برای چه گروهی ساخته می شود و اگر ساخت و ساز به این سمت پیش برود دیگر رکود معنایی نخواهد داشت؛ چون سازنده به سفارش تولید می کند دقیقاً می داند برای چه کسی می سازد و مشتری نهایی خود را از قبل دارد.

سفارشی سازی مسکن از قفل شدن سرمایه سازندگان جلوگیری می کند

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: شخصی سازی، سفارشی سازی و هدف گذاری مشتری نهایی از جمله فرصت هایی است که در حال حاضر در بازار وجود دارد، برخی تولیدکنندگان نیز در همین شرایط رکود هوشمندانه رفتار می کنند، بازار را مطالعه و تحقیق می کنند؛ شغلی که در بازار مسکن بسیار نادر است.

ایلاتی ساخت و ساز سفارشی مسکن را راهی برای ایجاد رقابت بین سازندگان دانست و تصریح کرد: اگر بخواهیم در این زمینه تغییر پارادایم داشته باشیم باید مطالعات و تحقیقات بازار سهم بیشتری در بازار مسکن پیدا کند تا بتوانیم پروژه هایی را تعریف کنیم که پس از ساخت در دست سازنده باقی نماند و سرمایه صرف شده قفل نشود. باید از شرایط فعلی درس بگیریم تا در آینده وضعیت بهتری در بازار مسکن داشته باشیم.»

افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز و انتظارات تورمی باعث افزایش قیمت مسکن می شود

ایلاتی درباره چشم‌انداز قیمت مسکن در ماه‌های آینده گفت: افزایش قیمت مسکن در چند حوزه اتفاق می‌افتد که یکی از آن‌ها افزایش هزینه‌های ساخت و ساز است که یک واقعیت در بازار است و بخش مهم دیگر انتظارات تورمی است، صاحبان دارایی به تحولات سایر بازارها نگاه می‌کنند و می‌بینند که نرخ طلا و ارز چگونه تغییر کرده و قیمت دارایی‌های خود را بر اساس آن تعدیل می‌کنند.

وی ادامه داد: البته ممکن است با وجود افزایش قیمت معامله انجام نشود، در چنین شرایطی با پدیده رکود تورمی مواجه هستیم؛ معامله انجام نمی شود، اما قیمت اسمی دارایی افزایش می یابد و این موضوع دوباره به رکود دامن می زند.

مدل سنتی سرمایه گذاری در مسکن دیگر جواب نمی دهد

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از روش سنتی سرمایه گذاری در این بازار گفت: یک سرمایه گذار حرفه ای باید از چرخش سرمایه خود بهره مند شود نه اینکه سرمایه را روی دارایی قفل کند و منتظر اتفاقات آینده باشد. اما بخشی از سرمایه گذاری سنتی در بخش مسکن کشور به این شکل بوده است.

وی افزود: این گروه توجه چندانی به گردش سرمایه ندارند؛ برای فروش ملک و شروع پروژه جدید یا سرمایه گذاری در ملک دیگری، به طور سنتی عادت دارند سرمایه خود را در ملکی قفل کنند تا خروجی مناسبی پیدا کنند.

ایلاتی تاکید کرد: رکود چهار پنج سال اخیر نشان داد که این مدل سرمایه گذاری دیگر جواب نمی دهد، ممکن است حجم زیادی از سرمایه قفل شود و شرایط بازار اجازه خروج را ندهد و نقدینگی ایجاد نشود، البته این شرایط بخشی از یک دوره گذار است و نسل جدید سرمایه گذاران به تدریج رفتار هوشمندانه تری دارند و از روش های گذشته درس می گیرند.

افزایش قیمت مسکن در 6 ماه آینده

ایلاتی در پاسخ به این سوال که آیا در ۶ ماه آینده با توجه به انتظارات تورمی احتمال افزایش مجدد قیمت مسکن وجود دارد، گفت: بله، با توجه به نرخ فعلی ارز و چشم اندازی که وجود دارد، پیش بینی ما افزایش قیمت مسکن است، البته این اتفاق مطلوبی نیست، اما واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.

وی افزود: دولت حداقل می تواند با استفاده از مکانیزم هایی نرخ رشد قیمت ها را کنترل کند، اگر نتواند جلوی اصل افزایش قیمت ها را بگیرد، حداقل می تواند شیب افزایش قیمت ها را کاهش دهد و در این زمینه سیاست گذاری در حوزه مسکن و به ویژه واگذاری زمین بسیار حائز اهمیت است.

اگر دولت نمی تواند مسکن بسازد باید زمین را تحویل دهد

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در زمینه واگذاری زمین گفت: دولت می گوید نمی شود مسکن ساخت یا بانک ها تسهیلات نمی دهند؛ اما زمین قابل واگذاری است، می گویند زمین زیرساخت ندارد، حتی زمین بدون زیرساخت را در اختیار مردم قرار دهید تا خودشان زیرساخت ها را تامین کنند.

وی ادامه داد: در واقع خود سیاستمدار هم جلوی کار را گرفته است، این موضوع ربطی به تحریم و مذاکره با آمریکا ندارد، اگر دولت توان تامین زیرساخت ها را ندارد باید به صراحت به مردم بگوید که با زیرساخت نمی شود زمین را واگذار کرد و بدون زیرساخت زمین را به آنها داد.

واگذاری زمین بدون زیرساخت را به رفراندوم بگذارید

ایلاتی درباره واگذاری زمین گفت: حتی می توانید همین موضوع را به رفراندوم بگذارید؛ از مردم بپرسید که آیا حاضرند زمین بدون زیرساخت دریافت کنند و ببینید چند درصد پاسخ مثبت می دهند، این مسائل را به رفراندوم بگذارید.

وی در پایان تاکید کرد: ما عملا با مردم خود وارد جنگ شده ایم و مردم خودمان را تحریم کرده ایم؛ این ربطی به آمریکا ندارد، با مردم خودمان مذاکره کنیم و مسائل را با آنها حل کنیم، به نظر من حتی اگر شرایط جنگ ادامه پیدا کند مردم با چنین اقداماتی مقاومت بیشتری خواهند داشت، این سرزمین ها باید واگذار شود.