خبر مهم برای مستاجران در پاییز

اقتصاد ایران:

طبق روال سال های گذشته با آغاز فصل پاییز و بازگشایی مدارس، حجم جابجایی مستاجران کاهش چشمگیری داشته است و پیش بینی می شود بازار اجاره مسکن به ثبات برسد. البته نرخ رشد اجاره بها تقریباً یک سوم تورم عمومی است.

بازار اجاره مسکن در حالی وارد پاییز 1405 می شود که آخرین آمار رسمی حاکی از پایین بودن نرخ رشد اجاره بها نسبت به تورم عمومی است. تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه به 32.3 درصد و تورم نقطه به نقطه این بخش به 31.8 درصد رسید. بر اساس گزارش مرکز آمار، در حالی که رشد سالانه قیمت کالاها و خدمات در همین ماه به 70 درصد و افزایش نقطه به نقطه آن به 90 درصد رسیده است.

به نظر می رسد عواملی مانند محدودیت توان مستاجران، تمدید قراردادهای اجاره و تعیین حداکثر افزایش مجاز 25 درصدی در ثبات نرخ اجاره بها مؤثر بوده است. بررسی ها نشان می دهد که بسیاری از مالکان و مستاجران با نرخ هایی در محدوده رشد کمتر از 50 درصد موافق هستند. البته در برخی موارد در تهران برخی صاحبخانه ها اجاره بها را تا 100 درصد افزایش داده اند.

برای قراردادهایی که تا پایان سال جاری منقضی می شوند، در تصمیم مسئولان، در صورت درخواست مستاجر، تمدید یک ساله قرارداد با حداکثر 25 درصد افزایش اجاره بها و ودیعه پیش بینی شده است. در عین حال شبکه بانکی تا 26 شهریورماه بیش از 80 فقره تسهیلات ودیعه مسکن به 425 هزار متقاضی پرداخت کرده است، اما فعالان بازار تاکید دارند که وام و سقف بدون افزایش عرضه مسکن استیجاری، درمان ریشه ای بازار اجاره نیست.

تورم اجاره بها از 32 درصد گذشت اما نرخ رشد کاهش یافت

آخرین گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد که تورم سالانه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در مرداد ماه 1405 به 32.3 درصد رسیده است. این رقم کمترین تورم سالانه اجاره بها از دی ماه 1401 به شمار می رود.

در همین ماه تورم نقطه به نقطه اجاره بها 31.8 درصد و تورم ماهانه 2.5 درصد بوده است. به عبارت دیگر میانگین شاخص قیمت اجاره بها در مردادماه نسبت به مرداد ماه سال قبل 31.8 درصد افزایش یافته که البته نسبت به دوره های قبل از رشد آن کاسته شده است.

بازار اجاره کمترین تورم نقطه به نقطه و سالانه را در میان گروه‌های اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در مردادماه ثبت کرد. موضوعی که البته فشار هزینه های مسکن بر خانوارهای مستاجر را از بین نمی برد.

در عین حال، بازار اجاره با واقعیت دیگری نیز مواجه است. فاصله قیمت های اعلام شده در برخی پرونده ها با توان پرداخت خانوارها.

به گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، امسال در حالی که شاهد افزایش اجاره بها در برخی مناطق هستیم، تعداد قراردادهای ثبت شده متناسب با افزایش قیمت ها افزایش نیافته است. به گفته وی، این وضعیت نشان دهنده تغییر الگوی بازار اجاره است.

پشتیبانی حقوقی از قراردادهای در حال انجام

یکی از مهم ترین اتفاقات بازار اجاره در سال جاری، تصویب و ابلاغ مصوبات مسئولان در خصوص تمدید قراردادهای اجاره است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال 1405 منقضی می‌شود، با درخواست مستاجر به مدت یک سال تمدید می‌شود و میزان افزایش اجاره بها و وام حداکثر 25 درصد خواهد بود. این حکم در موارد خاص حقوقی از جمله برخی شرایط مربوط به نیاز مالک یا تخریب و بازسازی ملک مستثنی است.

پیش از ابلاغ این مصوبه، وزارت راه و شهرسازی اختیار تعیین سقف استانی را در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره به شوراهای مسکن استان ها محول کرده بود. مثلاً در آن زمان سقف تهران 27 درصد اعلام شد. اما مصوبه بعدی در خصوص تمدید قراردادها در شرایط اضطراری سقف 25 درصدی را برای این نوع تمدید در سراسر کشور تعیین کرد.

از منظر اجرایی همچنان یکی از چالش های اصلی فاصله قانون با بازار است.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص می گوید: برخی آمارهای غیررسمی از رشد 80 تا 100 درصدی اجاره بها را نمی توان به همه مناطق تعمیم داد و نبود سامانه جامع ثبت و گزارش معاملات، ارزیابی وضعیت بازار را دشوار کرده است.

سقف اجاره به تنهایی کافی نیست

فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه سازان در گفت وگو با ایسنا، در خصوص تصویب قیمت اجاره بها، حمایت از مستاجران و ایجاد نظم در بازار را اقدامی کوتاه مدت دانست اما تاکید کرد: تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه به تنهایی مشکلات بازار را حل نمی کند.

به گفته وی، بخش قابل توجهی از مالکان اجاره بها را در سقف های تعیین شده و عمدتاً در محدوده 25 تا 30 درصد افزایش داده اند، اما ثبات بازار مستلزم افزایش تولید و عرضه مسکن به ویژه مسکن استیجاری است. پورحاجت تاکید کرد: سیاست گذار نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاست های کوتاه مدت تنظیم بازار کند.

این دیدگاه با اظهارات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، ساخت و ساز و زیربنایی اتاق تهران همخوانی دارد.

وی در روزهای اخیر گفته است که کنترل اجباری بازار اجاره به تنهایی جواب نمی دهد و برای کاهش فشار اجاره بها باید تولید و عرضه واحدهای استیجاری را افزایش داد.

رهبر همچنین نبود لیزینگ حرفه ای را یکی از مشکلات ساختاری بازار دانست و بر لزوم ایجاد انگیزه برای سرمایه گذاران برای ورود به ساخت واحدهای استیجاری تاکید کرد.

پرداخت 80 فقره تسهیلات ودیعه مسکن

دولت و شبکه بانکی علاوه بر سیاست سقف، تسهیلات سپرده مسکن را نیز به عنوان یکی از مهم ترین حمایت ها از مستاجران دنبال کرده اند.

بر اساس آخرین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه 1404 تا 26 شهریور 1405 بیش از 80 فقره تسهیلات سپرده مسکن به 425 هزار نفر پرداخت شده است. از این تعداد در سال منتهی به بهار 1405 بیش از 62 کمک بلاعوض به 357 هزار نفر پرداخت شد و از آن زمان تا 26 شهریور حدود 18 کمک بلاعوض به 68 هزار متقاضی اختصاص یافت.

در عین حال سقف کمک سپرده مسکن در سال 1405 افزایش یافته است که بر اساس مصوبه هیات عالی بانک مرکزی، سقف این تسهیلات برای مستاجران در تهران 365 میلیون تومان، در مراکز استان ها 280 میلیون تومان، در سایر شهرها 185 میلیون تومان و در مناطق روستایی 75 میلیون تومان است. همچنین محدودیت کل منابع این تسهیلات از 200 به 300 افزایش یافته است.

اما افزایش سقف وام لزوماً به معنای حل مشکل توانایی پرداخت مستاجران نیست. بخشی از کارشناسان معتقدند همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه در شرایطی که درآمد خانوار متناسب با قیمت تمام شده مسکن رشد نکرده، همچنان می تواند فشار قابل توجهی ایجاد کند.

مجید گودرزی کارشناس اقتصادی نیز بر سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار تاکید کرد و گفت: سهم هزینه مسکن برای خانوارهای مستاجر به 60 تا 70 درصد درآمد رسیده است. وی همچنین بر کارایی وام مسکن و محدودیت توان بازپرداخت خانوارها تاکید کرده است.

بازار از موج جابجایی به مرحله تثبیت می رسد

با پایان یافتن بخش عمده ای از فصل جابجایی تابستان، بازار اجاره در حال ورود به دوره ای است که بخش قابل توجهی از قراردادهای سالانه آن واگذار شده است. در چنین شرایطی، تأثیر واقعی سیاست سقف 25 درصدی بیش از هر چیز دیگری در قراردادهای تمدید خود را نشان خواهد داد. در حالی که میزان عرضه، توان مالی خانوار و رفتار مالکان همچنان متغیرهای تعیین کننده بازار هستند.

از سوی دیگر، کاهش تورم اجاره بها در آمارهای رسمی در کنار گزارش‌ها از کاهش تعداد قراردادها، می‌تواند به این معنا باشد که برخی از خانوارها مجبور به تغییر انتخاب خود برای تطبیق با قیمت تمام شده مسکن شده‌اند. موضوعی که داود بیگی نژاد نیز از زاویه تغییر الگوی بازار و کاهش رشد قراردادها نسبت به رشد قیمت ها به آن اشاره کرده است.

این در حالی است که برخی کارشناسان تاکید می کنند که بحث بازار اجاره تنها بر سر «قیمت» نیست بلکه «عرضه» نیز مطرح است. اگر تعداد واحدهای اجاره ای مناسب به تناسب تعداد مستاجران افزایش پیدا نکند، حتی کاهش موقت نرخ تورم لزوماً به معنای دسترسی آسان خانوارها به مسکن نیست.

مسکن اجاره ای؛ حلقه مفقوده بازار اجاره

در مجموع آنچه از وضعیت بازار اجاره بها در آستانه پاییز 1405 به دست می آید ترکیبی از کاهش نرخ تورم، تداوم سطح بالای اجاره بها، مداخله قانونی برای محدودسازی افزایش قراردادهای مشروط به تصویب و افزایش حمایت مالی از مستاجران است.

تورم نقطه به نقطه 31.8 درصد از یک سو به معنای ادامه رشد قابل توجه اجاره بها نسبت به سال قبل است و از سوی دیگر، سقف 25 درصدی در قراردادهای مشمول تصویب، سعی کرده بخشی از این فشار را در زمان تمدید قرارداد محدود کند. در عین حال پرداخت بیش از 80 فقره وام و سپرده به 425 هزار نفر ظرفیت قابل توجهی برای کمک به تامین نقدینگی مستاجران ایجاد کرده است.

اما در کنار این ابزارهای کوتاه مدت، تقریباً یک نکته مشترک در اظهارات کارشناسان به چشم می خورد: تداوم ثبات در بازار اجاره مستلزم افزایش عرضه واحدهای اجاره ای و شکل گیری مدیریت حرفه ای اجاره است. پورحاجت بر ضرورت تولید مسکن استیجاری تاکید کرد و رهبری نیز افزایش ساخت و عرضه این واحدها و ایجاد انگیزه برای سرمایه گذاران را از راهکارهای مورد نیاز بازار دانست.

با توجه به این که بازار اجاره بها در آستانه پاییز از یک سو با سیاست های حمایتی دولت و شبکه بانکی مواجه است و از سوی دیگر همچنان با موضوع ریشه ای عدم تعادل قدرت خرید خانوارها و هزینه های مسکن دست و پنجه نرم می کند. مشکلی که راه حل آن فراتر از تعیین سقف قیمت یا افزایش وام است و به ظرفیت عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوارها و نحوه ورود سرمایه به بازار اجاره بستگی دارد.