ورود موج تقاضای سرمایه‌ای با کاهش دلاری قیمت مسکن| تاثیر جنگ نظامی جدید بر بهای ملک چیست؟

بازار؛ گروه راه و مسکن: پس از جهش دو برابری قیمت مسکن در چند ماه اخیر و وقفه نسبی در بازار مسکن، نشانه های تغییر و تحول در این بازار به حدی است که رشد هزینه های ساخت و ساز به شدت بر قیمت نهایی مسکن تاثیر می گذارد.

فعالان بازار مسکن می گویند با بهبود وضعیت پروانه ساخت از سوی شهرداری ها می توان گفت ساخت و ساز رونق می گیرد. اما یک مشکل اساسی وجود دارد و آن این است که رشد قیمت تمام شده ساخت و ساز قطعا تاثیر بسزایی در قیمت نهایی مسکن در روزها و ماه های آینده خواهد داشت.

با این تحلیل جدید، برخی کارشناسان معتقدند موج جدیدی از تقاضای سرمایه در یک ماه گذشته وارد بازار مسکن تهران شده است. آن هم در شرایطی که قیمت دلاری مسکن کاهش یافته و خطر جنگ همچنان وجود دارد.

قیمت دلاری مسکن نسبت به آن زمان حدود یک پنجم کاهش داشته است و برخی خریداران این فاصله را فرصتی برای ورود به بازار می دانند. اما یک سوال باقی می‌ماند: آیا خرید دارایی‌ای که ممکن است ماه‌ها طول بکشد، با احتمال وقوع مجدد درگیری نظامی، تصمیم درستی است؟

حمیدرضا محسنی، کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: سرمایه گذارانی که تیرماه در تهران آپارتمان خریدند و قدرت کافی برای خرید نداشتند، اکنون با شرایط متفاوتی مواجه هستند. قیمت دلاری مسکن نسبت به آن زمان حدود یک پنجم کاهش داشته است و برخی خریداران این فاصله را فرصتی برای ورود به بازار می دانند. اما یک سوال باقی می‌ماند: آیا خرید دارایی‌ای که ممکن است ماه‌ها طول بکشد، با احتمال وقوع مجدد درگیری نظامی، تصمیم درستی است؟

تا همین اواخر انتظار می رفت که عدم اطمینان سیاسی خریداران را از بازار مسکن دور کند. اکنون نشانه هایی از تغییر این رفتار مشاهده می شود و ورود موج جدید تقاضای سرمایه در یک ماه گذشته این سوال را مطرح می کند که آیا این تصمیم پس از کاهش دلاری قیمت مسکن رخ داده است یا اینکه احتمال وقوع جنگ نظامی جدید این موضوع را تقویت کرده است؟ اما آیا این تصمیم می تواند تصمیم درستی باشد؟ اگر قیمت ملک این بار برخلاف همه پیش بینی ها برعکس عمل کند چه اتفاقی می افتد؟

این تغییر رفتار سوال جدیدی را ایجاد می کند: آیا سرمایه گذاران خطر جنگ را کمتر از گذشته جدی می گیرند یا کاهش دلار و انتظار افزایش هزینه های ساخت و ساز انگیزه قوی تری نسبت به نگرانی های سیاسی ایجاد کرده است؟

ارزش دلاری هر متر مربع آپارتمان در 23 جولای 1405 برابر با 14 جولای 2026 حدود هزار و 371 دلار بوده است. این رقم در هفته های بعد کاهش یافت و در 14 اکتبر برابر با 6 اکتبر به 1340 دلار رسید

بررسی داده های قیمتی پیشنهادات مسکن تهران نشان می دهد که ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان در 2 تیر 1405 برابر با 23 تیر 2026 حدود یک هزار و 371 دلار بوده است. این رقم در هفته های بعد کاهش یافت و در 14 اکتبر برابر با 6 اکتبر به 1340 دلار رسید.

به این ترتیب قیمت دلاری مسکن در کمتر از سه ماه 25 درصد کاهش یافت. با این حال مسیر بازار در مهر تغییر کرد. این شاخص در 21 اکتبر به 1081 دلار و در 28 اکتبر به 1108 دلار رسید. نسبت به پایان ماه اکتبر نزدیک به 7 درصد افزایش داشته است.

با وجود این بازگشت، قیمت دلاری مسکن در آخرین مرحله بررسی شده همچنان حدود 19 درصد کمتر از سطح تیرماه بود.

این ارقام بر اساس قیمت‌های پیشنهادی محاسبه می‌شوند و نباید با قیمت‌های نهایی معاملات یکسان تلقی شوند. همچنین کاهش قیمت دلار لزوماً به معنای ارزان شدن ریال خانه نیست. اگر نرخ ارز سریعتر از قیمت مسکن افزایش یابد، ارزش دلاری ملک کاهش می یابد.

اما برای سرمایه گذارانی که دارایی های خود را به دلار یا طلا نگه می دارند، این تغییر نسبت قیمت مهم است. او ممکن است امروز بتواند متراژ بیشتری را با همان مقدار دارایی نسبت به تابستان بخرد.

مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن معتقد است که موج جدیدی از تقاضای سرمایه طی یک ماه گذشته وارد بازار ملک شده است. و شاید دو عامل اساسی دلیل این مشکل باشد. اول تغییر واکنش بخشی از سرمایه گذاران به اخبار جنگ و دومین عامل ارزیابی سرمایه گذاران از بازارهای رقیب است.

بهداد معتقد است برخی از فعالان بازار به این نتیجه رسیده اند که قیمت دارایی هایی مانند سهام و طلا به سطوح نامناسبی برای سرمایه گذاری رسیده است و به همین دلیل در حال خروج از این بازارها و بررسی فرصت های دیگر هستند. از نگاه او بازار مسکن یکی از مقاصد این صندوق ها است.

فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی ماه گذشته اعلام کرد که افزایش 300 درصدی قیمت مصالح ساختمانی بر رشد قیمت مسکن تاثیر بسزایی داشته است.

شاید یکی دیگر از عوامل موثر در تصمیم گیری خریداران افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی طی ماه های گذشته باشد چرا که فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی ماه گذشته اعلام کرد افزایش 300 درصدی قیمت مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در رشد قیمت مسکن داشته است.

به گفته وی، رشد هزینه های ساخت به حدی است که قیمت تمام شده مسکن در سال آینده با افزایش چشمگیری مواجه خواهد شد. چنین انتظاری می تواند یک خریدار سرمایه را به این نتیجه برساند که تاخیر در خرید برای او هزینه بیشتری خواهد داشت.

منطق این تصمیم روشن است. اگر در آینده ساخت یک واحد جدید هزینه بیشتری داشته باشد، تولیدکنندگان برای عرضه واحدهای جدید با قیمت فعلی محدودیت بیشتری خواهند داشت. سرمایه گذاران ممکن است از امروز انتظار افزایش قیمت ملک را داشته باشند.

هجوم خریداران جدید در میان عدم اطمینان سیاسی، تفاوت اساسی بین مسکن و سایر دارایی ها را برجسته می کند.

یک سرمایه گذار در بازار طلا یا سهام معمولاً می تواند دارایی های خود را در مدت زمان کوتاه تری بفروشد. اما فروش آپارتمان منوط به یافتن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل انتقال مالکیت است. در دوره های رکود، این روند می تواند ماه ها طول بکشد.

همین ویژگی می تواند به معنای کاهش قیمت دلاری مسکن برای دو سرمایه گذار به دو صورت متفاوت باشد.

کسی که به دنبال سود کوتاه مدت است یا احتمالاً در ماه های آینده به پول خود نیاز دارد، ممکن است خرید ملک را مخاطره آمیز بداند. اگر مجبور به فروش فوری شود، ممکن است مجبور شود تخفیف قابل توجهی ارائه دهد.

اما سرمایه‌گذاری که در کوتاه‌مدت به نقدینگی خود نیاز ندارد، ممکن است مایل به پذیرش این ریسک باشد. به خصوص اگر بتواند ملکی مناسب را با قیمتی کمتر از قیمت مورد انتظار فروشنده خریداری کند.

در شرایط نامطمئن، انتظار نیز ارزش اقتصادی پیدا می کند. سرمایه‌گذاری که امروز خرید نمی‌کند، امکان تصمیم‌گیری در آینده را برای خود محفوظ می‌دارد. در مقابل، خریدار دارایی بخش بزرگی از نقدینگی خود را به دارایی تبدیل می کند که خروج از آن آسان نیست.

به همین دلیل بازگشت برخی سرمایه گذاران به بازار لزوما به این معنا نیست که همه خریداران قیمت های فعلی را فرصت مناسبی بدانند.

ورود تقاضای سرمایه در ماه گذشته به تنهایی مسیر ماه های آینده را تعیین نمی کند. رفتار این خریداران تا حد زیادی به تحولات سیاسی، نرخ ارز و وضعیت معاملات بستگی دارد.