نسخه جدید دولت برای بازار مسکن

اقتصاد ایران:

نشست بررسی اقدامات و دستاوردهای وزارت راه و شهرسازی با محوریت وضعیت بازار مسکن، روند ساخت و ساز، طرح های حمایتی و چالش دسترسی خانوارها به منازل برگزار شد. در این جلسه حبیب طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از شکسته شدن رکورد 11 ساله صدور پروانه ساختمانی شهری خبر داد و در عین حال تاکید کرد که سیاست مسکن نمی تواند صرفا بر اساس افزایش بی هدف عرضه باشد.

به گفته طاهرخانی، در یک سال اخیر اقتصاد کشور و بخش مسکن تحت تاثیر شرایط و تحولات مختلفی قرار گرفته است. اما روند صدور پروانه های ساختمانی صعودی بوده و تعداد پروانه های ساخت شهری به 523 هزار واحد رسیده است. این میزان رکورد 11 ساله صدور مجوز در شهرستان ها است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با استناد به آمار رسمی مرکز آمار ایران، با بیان اینکه بخش ساختمان در سال 1403 رشد 1.4 درصدی را به ثبت رساند، گفت: اگرچه ساخت و سازهای جدید با کاهش مواجه شد، اما عرضه واحدهای تکمیل شده برای پاسخگویی به تقاضای بازار افزایش چشمگیری داشت.

طاهرخانی همچنین به فشار هزینه بر سازندگان اشاره کرد و گفت: در ابتدای سال با شوک قیمتی و میانگین افزایش بیش از 100 درصدی قیمت نهاده های ساختمانی مواجه بودیم. به گفته وی، این افزایش قیمت، فشار مستقیمی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن وارد کرده است.

دو چالش اصلی بازار مسکن چیست؟

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به مشکلات ساختاری بازار مسکن گفت: مشکل مسکن در کشور را نمی توان به سادگی با افزایش عرضه به صورت غیر هدفمند حل کرد. تجربه دهه‌های گذشته نشان داده است که عرضه بی‌برنامه می‌تواند منجر به افزایش تعداد واحدهای خالی بدون تسهیل دسترسی متقاضیان واقعی به مسکن شود.

وی گفت: هر سیاستی در حوزه مسکن باید بر دو موضوع اصلی متمرکز شود. اول اینکه دسترسی دهک های کم درآمد و متوسط ​​به مسکن در 13 تا 14 سال گذشته دشوارتر شده است. وضعیتی که کاهش درآمد خانوار و افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ در شکل گیری آن نقش داشته است.

چالش دوم، موضوع «مسکن بد» و کیفیت نامناسب بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی موجود است. به گفته طاهرخانی، این معضل به یکی از چالش های جدی در حوزه مسکن تبدیل شده است.

نسخه تک پاسخگوی بازار مسکن نیست

طاهرخانی با تاکید بر تاثیر تغییرات جمعیتی بر بازار مسکن، گفت: تغییرات اجتماعی در دهه آینده از جمله افزایش خانوارهای کوچک و هسته ای و همچنین پیر شدن جمعیت، الگوی تقاضا در بازار مسکن را تغییر خواهد داد.

وی افزود: بر این اساس مدل تک نسخه ای در مسکن جوابگو نیست. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تنوع روش های مسکن اعم از تملک، اجاره، ساخت انفرادی و گروهی و واگذاری زمین با توجه به شرایط و آداب و رسوم محلی در دستور کار قرار دارد.

تعیین تکلیف 850 هزار واحد تعهدی

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره وضعیت طرح های ملی مسکن گفت: از مجموع 850 هزار واحدی که در گذشته قول ساخت داده شده بود، بیش از 160 هزار واحد آن عملا شروع نشده است.

این واحدها با مشکلاتی از جمله نداشتن زمین، نداشتن پروانه ساختمانی یا عدم اتصال به شبکه تسهیلات بانکی مواجه بودند و به گفته طاهرخانی، تمرکز دولت بر رفع این موانع است.

وی زمین را یکی از ابزارهای اصلی پیشبرد سیاست مسکن دانست، اما تاکید کرد: تخصیص زمین بدون آماده سازی و ایجاد زیرساخت های شهری منجر به تولید مسکن نمی شود. طاهرخانی گفت: سیاست قطعی دولت تامین زمین هایی است که امکان ساخت و ساز فوری و ارائه خدمات اولیه را داشته باشد تا از نارضایتی ها جلوگیری شود.

دولت از ساخت و ساز مستقیم فاصله می گیرد

طاهرخانی با بیان اینکه دولت از مسئولیت مستقیم در ساخت و ساز خودداری می کند، گفت: بار اصلی تامین مسکن همواره بر دوش بخش خصوصی بوده است. به گفته وی، نقش دولت فراهم کردن بستر برای فعالیت بخش خصوصی و حمایت از ساخت و سازهای فردی و گروهی است.

وی درباره عملکرد دولت در زمینه تامین و واگذاری زمین توضیح داد: در حوزه طرح های توسعه شهری در سال 1403 حدود 45 هزار هکتار و در سال 1404 نزدیک به 30 هزار هکتار به اراضی مسکونی اضافه شد و همچنین کل زمین در حال آماده سازی ظرفیت پوشش حدود 1.3 میلیون خانوار را دارد.

در چارچوب تخصیص های هدفمند، تاکنون حدود 150 هزار واحد زمین در قالب قانون جوانان جمعیت، 50 هزار واحد برای اسکان مستضعفان توسط بنیاد مسکن، 96 هزار واحد در قالب گروه های ساختمانی انفرادی و 94 هزار واحد برای مسکن کارگری به صنایع واگذار یا جابجا شده است.

قیمت تمام شده مسکن چگونه تعیین می شود؟

این مقام وزارت راه و شهرسازی درباره نحوه تعیین قیمت تمام شده پروژه های مسکن مهر گفت: این قیمت به عوامل مختلفی از جمله زمان شروع پروژه و میزان پیشرفت فیزیکی آن بستگی دارد.

به گفته وی، در پروژه های برنامه اقدام ملی، چارچوب نظام فنی و اجرایی کشور مبنای قرارداد با سازندگان تعیین شده است. همچنین چنانچه بر اساس دستورالعمل سازمان برنامه و بودجه تغییراتی در هزینه ها ایجاد شود و این تغییرات مجاز شناخته شود، سازندگان از تعدیل های قانونی بهره مند خواهند شد.

طاهرخانی تاکید کرد: رفتار وزارت راه و شهرسازی با سازندگان کاملا مطابق با مفاد قراردادهای امضا شده است و انتظاری خارج از چارچوب قرارداد وجود ندارد.

تجربه مسکن مهر و چالش زمین دور از شهر

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ضمن بررسی عملکرد پروژه های مسکن مهر و مسکن ملی گفت: در پروژه مسکن مهر در مجموع حدود 2 میلیون و 300 هزار واحد شهری از خط اعتباری استفاده کردند.

بیش از 50 درصد این ظرفیت به اعطای تسهیلات خودمالکی در بافت های شهری و فرسوده اختصاص یافت. اقدامی که به گفته طاهرخانی به عرضه سریعتر مسکن کمک کرد.

وی در عین حال افزود: در مناطقی که دولت مدیریت مستقیم ساخت و ساز و تامین زمین را برعهده گرفت، به دلیل محدودیت زمین، مجبور به استفاده از زمین های بزرگ و دور از مناطق مسکونی شد.

حمایت از دهم های یک تا چهار در دستور کار قرار دارد

طاهرخانی گفت: برای جلوگیری از توقف پروژه ها، آماده سازی زمین به صورت مستقیم توسط سازمان ملی زمین و مسکن و با همکاری وزارت نیرو و استانداری ها انجام می شود تا متقاضیان منتظر اجرای پروژه ها نباشند.

وی از افتتاح 30 هزار واحد مسکونی و 130 هزار واحد دیگر در مرحله افتتاح خبر داد.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره حمایت از متقاضیان کم درآمد گفت: دولت برای دهک های اول تا چهارم که توان حمایت مالی را نداشتند، سیاست جایگزینی منابع را در پیش گرفته است. این منابع از طریق توسعه اراضی و املاک سازمان ملی زمین و مسکن و شهرهای جدید تامین می شود.

به گفته وی، این طرح در حدود 9 استان اجرا شده و اقساط آن برای مدت طولانی تعیین شده است.

جایگزینی پیمانکاران در پروژه های اضطراری

طاهرخانی درباره پروژه های معلق و اضطراری گفت: در مواردی که پیمانکاران با بدهی بانکی یا مشکل قانونی مواجه بودند، پیمانکاران جدید جایگزین شده اند. دولت نیز پیگیر تسویه مطالبات است تا فشار مالی مستقیم به مردم وارد نشود.

وی درباره میزان تحویل واحدهای مسکونی گفت: بر اساس اطلاعات سامانه تاکنون حدود 110 هزار واحد مسکونی به مردم تحویل داده شده است. با تکمیل و تحویل 130 هزار واحدی که در مرحله افتتاح هستند، کل تعهدات تحویل شده در این طرح به حدود 240 هزار واحد خواهد رسید.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پایان از تغییر رویکرد این وزارتخانه برای کاهش مشکلات انبوه سازی خبر داد و گفت: اولویت با تکالیف انفرادی و گروهی و ساخت واحدهای کم تراکم است. در این مدل، دولت آماده سازی زمین و تامین امکانات را بر عهده می گیرد و روند ساخت و ساز به خود مردم واگذار می شود.