ایران اقتصاد: عدم ثبت اجاره نامه به خودی خود حق درخواست تخلیه موجر را از بین نمی برد، اما طبق قانون می تواند عواقب مالی و مالیاتی قابل توجهی را برای وی به همراه داشته باشد.
اقتصاد ایران:
ثبت قراردادهای اجاره و ایجاد شفافیت در روابط موجر و مستاجر به یکی از مهم ترین موضوعات در حوزه مسکن در سال های اخیر تبدیل شده است. در همین راستا قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره مصوب 1403 نیز شامل تکالیف ثبت قراردادهای اجاره و ضمانت اجرا برای عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع است.
اما سوال مهم بسیاری از مالکان این است که اگر قرارداد اجاره ثبت نشده باشد یا کد رهگیری نداشته باشد، آیا اصل قرارداد باطل می شود؟ آیا مالک دیگر نمی تواند اقدام به تخلیه ملک کند؟ و از همه مهمتر هزینه عدم ثبت قرارداد برای موجر چقدر خواهد بود؟
دکتر حمیدرضا آقابابایان، وکیل پایه یک دادگستری، با تفکیک بین اعتبار قرارداد، حق تقاضای تخلیه موجر و ضمانت اجراهای قانونی عدم ثبت، تاکید می کند که صرف ثبت نشدن قرارداد به معنای از بین رفتن حق تخلیه موجر نیست، بلکه این موضوع می تواند عواقب مالی قابل توجهی داشته باشد.
عدم ثبت قرارداد به معنای باطل بودن آن نیست
آقا بابائیان با اشاره به بند ۲ ماده ۵ قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره می گوید: «عدم ثبت قرارداد اجاره نمی تواند معادل بطلان قرارداد یا زوال حق موجر برای درخواست تخلیه تلقی شود».
به گفته وی، در صورت احراز رابطه اجاره و سایر شرایط قانونی، عدم ثبت قرارداد در سامانه به خودی خود مانع از تماس موجر با مرجع ذیصلاح و درخواست تخلیه نخواهد شد.
این وکیل دادگستری توضیح می دهد: قانونگذار برای عدم ثبت قرارداد، ضمانت اجرا را مشخص کرده است؛ اما این ضمانت اجرا نباید به گونه ای تفسیر شود که حقی را که قانون برای موجر برای تخلیه مستاجر بدون تصریح قانونی قائل است از بین ببرد.
اما به گفته آقابابایان این به معنای بی اهمیت بودن ثبت قرارداد نیست. وی تاکید می کند: عدم ثبت قرارداد می تواند روند تخلیه را برای موجر طولانی و گران کند.
وی ادامه می دهد: در شرایطی که قرارداد ثبت شده و دارای صلاحیت قانونی می تواند تقاضای تخلیه را تسهیل کند، عدم ثبت رسمی ممکن است مالک را مجبور به طرح دعوی و طی مراحل قضایی طولانی تری کند.
خلاصه عواقب عدم ثبت قرارداد اجاره
عواقب برای موجر
صرف عدم ثبت موجب بطلان قرارداد نمی شود
حق ترخیص صرفاً به دلیل ثبت نشدن از بین نمی رود
روند قانونی ممکن است طولانی تر و گران تر باشد
ضمانت اجرای مالی در صورت احراز شرایط قانونی، امکان مطالبه معادل 50% ارزش اجاره وجود دارد.
امور مالیاتی را می توان به سازمان امور مالیاتی اعلام کرد
ثبت نادرست با عدم ثبت متفاوت است و می تواند مشمول اجرای قانونی شود
عدم ثبت نام مانع از رسیدگی قضایی نیست
آقا بابائیان با اشاره به اصل حق دعوی می گوید: صرف عدم ثبت قرارداد اجاره نمی تواند مانع مستقلی برای رسیدگی به درخواست تخلیه تلقی شود.
به گفته این وکیل، مقام قضایی حسب مورد باید رابطه اجاره، انقضای مدت یا سایر دلایل قانونی تخلیه و شرایط مقرر در قوانین مربوطه را بررسی و در صورت احراز شرایط، رأی مقتضی صادر کند.
وی تاکید می کند: بند 2 ماده 5 قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره نباید به نسخ یا تطبیق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1355 تعبیر شود، مگر در حدی که قانونگذار صراحتاً حکم دیگری را مقرر داشته باشد.
آقا بابائیان در عین حال به هزینه و زمان این فرآیند اشاره می کند و می گوید: مراجعه به مراحل قضایی می تواند هزینه ها و زمان بیشتری را به صاحبخانه تحمیل کند بنابراین رعایت تکلیف قانونی ثبت قرارداد از ابتدا می تواند از بروز برخی از این مشکلات جلوگیری کند.
50 درصد جریمه؛ مهمترین تضمین عملکرد مالی
اما قسمت مهم دیگر ماجرا به ضمانت اجرای مالی عدم ثبت قرارداد برمی گردد. آقا بابائیان با اشاره به بند 2 ماده 5 می گوید: در صورت احراز شرایط مقرر در قانون و تایید عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر با ضمانت پرداخت معادل 50 درصد ارزش اجاره ای املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات های مستقیم مواجه خواهد شد.
به گفته وی، این ضمانت اجرا باید در چارچوب هدف قانونگذار برای ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از پنهان ماندن درآمدهای ناشی از اجاره مورد بررسی قرار گیرد.
وی ادامه می دهد: قانونگذار از یک سو به طور مطلق حق مراجعه موجر به مرجع قضایی را نفی نکرده و از سوی دیگر عدم رعایت الزام ثبت را بدون ضمانت اجرا رها نکرده است.
بنابراین از دیدگاه این وکیل نباید بین «حق درخواست تخلیه موجر» و «مسئولیت ناشی از عدم ثبت قرارداد» خلط شود. ممکن است موجر همچنان حق مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه را داشته باشد، اما در عین حال ممکن است به دلیل عدم رعایت تکلیف قانونی ثبت با ضمانت اجرا مواجه شود.
همچنین زیر نظر سازمان امور مالیاتی می باشد
موضوع به فرآیند تخلیه یا پرداخت جریمه محدود نمی شود. آقا بابائیان درباره آثار مالیاتی این موضوع می گوید: یکی دیگر از آثار مهم عدم ثبت یا ثبت نادرست قرارداد، ابلاغ موضوع به سازمان امور مالیاتی کشور است.
وی توضیح می دهد: قراردادهای اجاره علاوه بر آثار مدنی و رویه ای دارای آثار مالیاتی نیز هستند و اطلاعات مربوط به آن می تواند در تعیین درآمد مشمول مالیات موجر و اعمال مقررات مربوط به معافیت ها و مشوق های مالیاتی موثر باشد.
به گفته این وکیل، در نتیجه «عدم ثبت قرارداد ممکن است نه تنها تخلف رسمی یا اداری برای موجر تلقی شود، بلکه پیامدهای مستقیم مالی و مالیاتی نیز ایجاد کند».
آیا مستاجر می تواند قرارداد ثبت نشده را باطل کند؟
سوال مهم دیگر این است که آیا مستاجر صرفاً با استناد به عدم ثبت قرارداد می تواند صحت قرارداد را زیر سوال ببرد؟
آقا بابائیان در پاسخ می گوید: صرف عدم ثبت قرارداد به تنهایی دلیل کافی بر بطلان رابطه اجاره نیست.
وی ادامه می دهد: صحت قرارداد تابع شرایط عمومی صحت معاملات و مقررات خاص حاکم بر اجاره است و ضمانت نامه عدم ثبت نیز باید در حدود آنچه قانونگذار مقرر کرده است تفسیر شود.
این حقوقدان تاکید می کند: از وجود ضمانت اجرای مالی یا مالیاتی نمی توان نتیجه گرفت که قرارداد اجاره باطل یا بلااثر است.
به این ترتیب عدم ثبت قرارداد و بطلان آن دو موضوع جداگانه است و نباید یکی را نتیجه مستقیم دیگری دانست.
عدم ثبت نام با ثبت نادرست متفاوت است
آقا بابائیان در ادامه به تفاوت مهم «عدم ثبت» و «ثبت نادرست» اشاره می کند و می گوید: از نظر حقوقی باید بین عدم ثبت قرارداد و ثبت اطلاعات نادرست تفاوت قائل شد.
وی توضیح می دهد: در مورد اول اساساً اطلاعات قرارداد در نظام حقوقی ثبت نمی شود؛ اما در مورد دوم قرارداد ثبت می شود اما اطلاعات ارائه شده با واقعیت مطابقت ندارد.
به گفته این حقوقدان، اهمیت این تفکیک به این دلیل است که قانونگذار برای ایجاد شفافیت در اطلاعات معاملات به اصل ثبت اکتفا نکرده و ثبت نادرست را ضمانت اجرای قانونی قرار داده است.
وی تاکید می کند: ثبت رسمی قرارداد، اعلام اجاره غیر واقعی یا درج اطلاعات نادرست نمی تواند راه فراری از الزامات قانونی تلقی شود.
ثبت قرارداد اجاره را نباید دست کم گرفت
آقا بابائیان در جمع بندی این بحث می گوید: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره به دنبال ایجاد سامانه شفاف برای ثبت قراردادهای اجاره است؛ اما عدم ثبت قرارداد به خودی خود موجب بطلان رابطه اجاره یا سلب حق درخواست تخلیه از موجر نمی شود.
وی ادامه می دهد: از سوی دیگر قانونگذار برای عدم انجام تکلیف ثبتی ضمانت اجراهای قابل توجه مالی و مالیاتی از جمله پرداخت 50 درصد ارزش اجاره بها در حدود قانونی و گزارش موضوع به سازمان امور مالیاتی را در نظر گرفته است.
این وکیل دادگستری تاکید می کند: باید بین حق مراجعه موجر به مرجع قضایی و درخواست تخلیه و مسئولیت و ضمانت اجرای قانونی ناشی از عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع تفاوت قائل شد.
به گفته وی، رویکرد حقوقی صحیح این است که الزام به ثبت قرارداد اجاره را یک تکلیف قانونی مستقل بدانیم و مستقل از صحت رابطه اجاره و حق تخلیه، ضمانت اجرای آن را تحلیل کنیم.
آقا بابائیان در پایان می گوید: چنین تفکیکی با مبانی تفسیر مضیق از مقررات محدودکننده حقوق افراد سازگارتر است و می تواند از ایجاد رویه های متناقض در دادگاه ها جلوگیری کند.
گفتگو در مورد این post