پیش بینی قیمت نگران کننده مسکن در آینده/ خریداران بخوانند!

آمار رسمی از اتفاقات قیمت و نبض معاملات خرید آپارتمان در تهران در فروردین هنوز منتشر نشده است، اما تحقیقات میدانی نشان می دهد که دلار و تنش نظامی بر قیمت های پیشنهادی فروشندگان، قیمت قرارداد و … تاثیر داشته است. رفتار بازیگران بازار اما چشم انداز بهاری بازار مسکن تحت تاثیر دو متغیر عمده است که یکی از آنها وزن بیشتری دارد.

تاثیر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن در فروردین ماه حداقل 6 رویداد مهم را در نیمه تعطیل این بازار رقم زد. «افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان» و «تغییر قیمت فروش واحدهای مسکونی» دو مورد از مهمترین اتفاقات است.

آخرین بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط و چشم‌انداز بهاری بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد که «وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» از یک سو و «بازگشت قیمت دلار در دو کانال». 60 و 70 هزار تومان» معادلات رفتاری دو طیف خریداران و فروشنده در فروردین ماه مسکن را سفارش داد.

بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که تحت تاثیر مخاطرات غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش ایران و اسرائیل و همچنین رفت و آمدها، ماه ها به قصد انجام معامله (خرید و فروش) در بازار حضور داشتند. قیمت دلار در دو کانال مختلف، آوریل امسال تبدیل به یک ماه متفاوت از آوریل سال گذشته شد. در فروردین ماه امسال به گفته دلالان معاملات ملکی در تهران، در بخش قابل توجهی از محلات و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان دو برابر و حتی بیشتر شد.

این در حالی است که بر اساس اظهارات برخی فعالان املاک، حتی در برخی محله های خاص به ویژه مناطق مورد علاقه مصرف کننده و تقاضای سرمایه گذار، این افزایش به مراتب بیشتر از محله های دیگر شهر بوده است. برخی از فعالان مسکن در این محله ها حتی از افزایش 3 برابری حجم قراردادهای منعقد شده در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار کاملاً رکود بود، خبر می دهند. در فروردین 1402 حجم معاملات ملکی در تهران نسبت به فروردین 1401 تقریباً به نصف کاهش یافت.

همچنین به افزایش قیمت های پیشنهادی و نهایی خرید مسکن در روزهای پایانی فروردین و ابتدای اردیبهشت ماه نسبت به اسفند 1402 اشاره کرده و می گویند تاثیر ریسک های غیراقتصادی و نوسانات قیمت دلار. در فروردین ماه «رفتار فروشندگان» در قالب «افزایش چند درصدی قیمت فروش یک آپارتمان» و «رفتار خریداران مصمم به خرید» در قالب «تصمیم به خرید و انجام معامله مسکن». “.

نتایج این بررسی‌ها نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد) عمدتاً ناشی از دو عامل ریسک‌های غیراقتصادی مؤثر بر رفتار بازارها (متغیرهای خارجی) از یک سو و تغییر در قیمت تمام شده مسکن است. ساخت و ساز (متاثیر بر قیمت نوسازها) از سوی دیگر. ، بستگی دارد. به طوری که در صورت تداوم ثبات نسبی فعلی تحت تاثیر ریسک های غیراقتصادی در بازارها به ویژه بازار ارز، بعید نیست که در ماه های آینده شاهد ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن باشیم.

در واقع بازار قابلیت تثبیت و کاهش قیمت ها را در صورت ثبات نرخ ارز که در حال حاضر بازیگر اصلی رفتار مشتریان برای معاملات و تغییرات قیمت آپارتمان هاست، دارد. سال گذشته نیز ثبات در بازارهای موازی به ویژه بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای 5 ماه متوالی شد. از سوی دیگر وضعیت بازار مسکن در سال جاری نیز متاثر از یک متغیر داخلی یعنی تغییرات قیمت ساخت و ساز (تورم ساخت و ساز) است. اما تاثیر این رویداد بلندمدت نیست و ابتدا بر قیمت فروش نوسازها تاثیر می گذارد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازان در معاملات مسکن، این تاثیر بر کل بازار کوتاه مدت نخواهد بود.

چرا معاملات افزایش یافت؟

دلالان املاک در مناطق مختلف تهران از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین ماه سال گذشته خبر می دهند که به گفته آنها «نوسانات ارزی» مهمترین دلیل این افزایش است. در حالی که تحت تاثیر تشدید ریسک های غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر ایران و اسرائیل، چند روزی قیمت دلار وارد کانال 70 هزار تومان شد، اما بازگشت دلار به کانال 60 هزار تومان. تومان در روزهای پایانی فروردین، طیفی از تقاضا برای خرید آپارتمان را برای تکمیل معامله مصمم کرد. انجام داد

به ویژه در مناطق پرتقاضا، بازار و مشتریان بیش از حد تحت تاثیر تنش سیاسی قرار گرفتند که با نگاهی به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته در بازار حضور داشتند. در واقع گروهی از مصرف کنندگان که زمستان سال گذشته خرید خود را به تعویق انداخته بودند در نتیجه رشد قیمت دلار و تاثیر آن بر بازار به صورت کاهش فایل فروش و افزایش قیمت پیشنهادی فروشندگان در بازار، تصمیم به خرید یک آپارتمان در ماه آوریل. اجرا کردند در واقع تنش سیاسی تاثیری بر رفتار این دسته از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار باعث شد این دسته از متقاضیان معامله مورد نظر خود را در بازار املاک تکمیل کنند.

زمستان سال گذشته برخی از این متقاضیان به بازگشت نرخ دلار به کانال 50 هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمت های پیشنهادی فروشندگان به سطح پاییز و تابستان امیدوار بودند و به همین دلیل خرید خود را به سال جدید موکول کردند.

البته بازگشت برخی از فروشندگان به بازار و افزایش تعداد فایل های فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشندگانی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمت در سال بعد به دلیل نوسانات دلار، پرونده خود را به طور موقت از بازار حذف کرده بودند و یا با مشاهده نوسان قیمت دلار از عرضه فایل به بازار خودداری کردند. قیمت، آنها این فایل ها را فروختند. وارد بازار شدند. البته این بار قیمت پیشنهادی را به حدی افزایش دادند که این افزایش در محله های مختلف متفاوت بود.

این دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابل توجهی از فروشندگان را متقاضیان بهترین آپارتمان ها تشکیل می دهند که در بخشی دیگر از بازار در نقش خریدار بوده و آپارتمان دیگری خریداری کرده اند.

تقاضای سرمایه در برخی از مناطق پرتقاضای تهران نیز وارد بازار شد که همواره در کانون توجه دو طیف مصرفی و تقاضای سرمایه ای برای خرید آپارتمان (مانند منطقه 5) همگام با نوسانات دلار و آنها بوده است. رفتار متناسب با این نوسانات دلار است. بازار بهار مسکن (رویداد سوم) را تحت تاثیر قرار داد.

اما در فروردین ماه سال جاری، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بوده و یکی از دلایل افزایش پرونده فروش همزمان با افزایش تقاضای خرید مسکن بوده است. حضور این دسته از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آنها نسبت به سایر متقاضیان بود.

در فروردین ماه امسال به گفته فعالان بازار مسکن در تهران، معاملات مسکن در برخی محلات و مناطق شهر نسبت به فروردین ماه سال گذشته تا دو برابر افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هم سرمایه گذاران و هم مصرف کنندگان در آن حضور دارند از افزایش تا 3 برابری حجم قراردادهای خود در فروردین ماه امسال خبر دادند.

شرایط متفاوت در جنوب تهران

در حالی که فعالان بازار مسکن در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق حاشیه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر می دهند، اما برخی از واسطه های مسکن در مناطق جنوبی شهر می گویند که بازار معاملات مسکن در این مناطق همچنان راکد است. و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رد و بدل دلار تاثیر محسوسی بر حجم معاملات خرید و فروش در این محله ها نداشته است.

دلیل آن نیز مشخص است؛ این محله ها چندان علاقه ای به تقاضای سرمایه ندارند و از طرفی سطح قیمت ها همچنان با توان مالی مصرف کنندگان فاصله دارد. اما این فعالان املاک از افزایش استعلام و تماس متقاضیان خبر می دهند و امیدوارند بخشی از این تماس ها و استعلام ها در فصل بهار (رویداد پنجم) به معامله تبدیل شود.

این در حالی است که دلالان بازار مسکن در محله های جنوبی شهر تهران از افزایش چند درصدی قیمت پیشنهادی آپارتمان خبر می دهند و می گویند فروشندگان قیمت پیشنهادی خود را برای فروش آپارتمان نسبت به اسفندماه حدود 5 درصد افزایش داده اند.

با این حال هنوز خریدار مشخصی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه نسبت به اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن در سال 1403 است که نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد که قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضا نیمه شمالی تهران. از جمله مناطق 4 و 5 در برخی پرونده ها بیش از 10 درصد افزایش قیمت داشته است، البته افزایش قیمت در معاملات قطعی به گفته واسطه ها حدود 10 درصد بوده است. است.

در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق 9 و 10 که پرتقاضاترین مناطق تهران محسوب می شوند، قیمت فروش آپارتمان 5 تا 7 درصد افزایش یافته است. نسبت به اسفند ماه و واسطه ها می گویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز در فروردین ماه امسال است. نسبت به فروردین سال گذشته رشد داشته و معامله با قیمت های جدید انجام می شود.

استعداد بهاری بازار مسکن

بررسی ها از چشم انداز بازار مسکن در بهار 1403 حاکی از شرط مهم ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها، مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسک های غیراقتصادی فروردین ماه را فروکش کرده است، بازار مسکن پتانسیل کاهش یا حتی تثبیت قیمت را دارد.

البته متغیر تورم ساخت و ساز نیز در این زمینه موثر است; اگرچه تاثیر این متغیر ابتدا بر افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در میان مدت و بلندمدت خود را نشان می دهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش چشمگیر سهم نوسازان در معاملات مسکن، تورم را افزایش می دهد. تولید مسکن در کوتاه مدت نمی تواند تاثیر زیادی بر تغییرات قیمت داشته باشد. دارای واحدهای مسکونی

منبع: Deck