سناریوی عجیب پیش روی مستاجران در سال 1403

اجاره بها گران می شود؛ قطعا بله اما…

اول از همه، اجازه دهید بگوییم که تجزیه و تحلیل داده های آماری جادویی نیست. می دانید که اجاره بها هر چه باشد بالا می رود، اما چقدر؟ به نظر می رسد برای افزایش 60 و 70 درصدی که در سال 99 و 1400 شاهد بودیم کششی در بازار وجود ندارد و حتی بر اساس برخی پیش بینی های خوش بینانه تر، بازار حتی کشش افزایش 50 درصدی را هم ندارد. پارسال.

پیش بینی وضعیت اجاره مسکن 1403 قطعا تابعی از تورم های واقعی و تورم های مورد انتظار در خصوص نرخ تورم از یک سو و عرضه فایل های اجاره ای در بازار از سوی دیگر است. این دو عامل موثرترین یا مهمترین شاخص های مورد اتکا برای پیش بینی بازار هستند.

قدرت خرید مستاجران کاهش یافته است

بر اساس انتظارات تورمی در سال جاری نرخ تورم اجاره مسکن حدود 45 درصد است. این نرخ در سال گذشته در محدوده 40 درصد باقی مانده است. سوالی که احتمالا به ذهن شما خطور کرده این است که اگر نرخ تورم اجاره بها در سال گذشته 40 درصد بوده، چرا اجاره بها و مبلغ وام مسکن امسال بیش از 50 درصد رشد داشته است؟

پاسخ ساده است، رشد اجاره بهای مسکن در سال های گذشته در بازار ایران به دلیل نوسان مولفه دومی که قبلا در چند سطر به آن اشاره شد، یعنی «نرخ عرضه»، همواره بالاتر از نرخ تورم بوده است. اما عموم کارشناسان بازار مسکن با در نظر گرفتن عواملی مانند پیش بینی عرضه، وضعیت سایر بازارها و قدرت خرید مستاجران بر این باورند که بازار امسال به این روند ادامه نخواهد داد و رشد قیمت قیمت اجاره به احتمال زیاد کمتر از تورم مورد انتظار است.

تورم اجاره بها کاهش خواهد یافت

ما یک محاسبه ساده فرضی انجام می دهیم و سپس بقیه مقاله را به صورت علمی تری دنبال می کنیم. فرض کنید فردی برای اجاره یک آپارتمان 100 میلیون تومان رهن داده است و سال آینده 40 درصد به این مبلغ اضافه می شود. یعنی آن فرد باید 40 میلیون دیگر به مبلغ وام مسکن خود اضافه کند. اما تصور کنید همین فرد یک میلیارد تومان وام مسکن پرداخت کند، 40 درصد افزایش معادل 400 میلیون تومان است و ناگفته نماند که فرد توانایی کمتری برای تحمل این وضعیت دارد.

بحث انتقال از مناطق بالاتر شهرها به مناطق به اصطلاح پایین با افزایش اجاره بها و جایگزینی مستاجران در این شرایط مطرح می شود و سپس به سمت حاشیه شهرها حرکت می کند. تورم بازار اجاره مسکن در سال های اخیر فشارهای خود را وارد کرده و تقریبا تمامی این مراحل در بازار انجام شده و در نتیجه دیگر قدرت خریدی برای مستاجران برای تحمل این فشارهای بالا باقی نمانده است. به همین دلیل کارشناسان پیش بینی می کنند که تورم اجاره مسکن در سال جاری اندکی آرام شود.

صاحبخانه ها یا کسانی که در قراردادهای اجاره از آنها به عنوان «موجر» نام برده می شود، می دانند که این مطالبه از توان مستاجران خارج است، یعنی با توجه به میزان اجاره بها، به ویژه در کلان شهرها و به ویژه در کلان شهرها، خانه تا چند ماه خالی می ماند. تهران، به نظر نمی رسد که آنها حاضر به پذیرش این ریسک با درخواست افزایش فوق العاده باشند. بنابراین به نظر می رسد شرایط برای کاهش تب تورم در سال جاری مهیا باشد.

اگر اتفاق غیرمنتظره ای در سطح کلان اقتصادی یا سیاسی رخ ندهد، روند کاهشی تورم در سال جدید ادامه خواهد داشت.

انتظار تورم بالاتر از سال های گذشته را نداشته باشید

با این تفاسیر می توان گفت که اگر در سطح کلان اقتصادی اتفاق غیرمنتظره ای رخ ندهد، با توجه به روند نزولی تورم در کشور، نباید انتظار تورم شدید برای بازار اجاره در سال 1403 فراتر از تورم سال 1403 داشت. سالهای اخیر. ساده تر بگوییم که امسال تورم اجاره بهای مسکن در تهران و کلانشهرها کمتر از تورم اجاره مسکن در سال 1402 در مقیاس تورم عمومی و حتی بر اساس یک نگاه خوش بینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توانایی مستاجرین اما شرایط بازار اجاره بها در سال جاری ارتباط مستقیمی با شرایط عمومی بازار معاملات مسکن از یک سو با وضعیت عمومی تورم و همچنین روندها و تغییرات احتمالی سایر بازارها دارد و نباید فراموش کرد. که هر تغییری می تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار اجاره و رشد هزینه های اجاره تاثیر بگذارد.

وضعیت همچنان دشوار است

آنچه تاکنون خواندید به این معنا نیست که مستاجران امسال در شرایط سختی قرار نگرفته اند، اتفاقاً بر اساس روند مشاهده شده، امسال یکی از سال های سخت برای اجاره است. دورانی که اجاره “زندگی خوب” بود گذشته است. این ضرب المثل را در گوشه ذهن خود نگه دارید.

پس به یاد داشته باشید، با توجه به شرایط بازار اجاره؛ امسال هم مثل سال های گذشته قطعا شرایط سختی پیش روی مستاجران است. اما از آنجایی که رقم ناشی از تورم اجاره بها که مستاجران باید به عنوان اجاره بهای اضافی برای سال جدید در قراردادهای 1403 تحمل کنند، زیاد است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم بالا و قابل توجه بسیار محدود است. این اصل به همان مثالی که در بالا زدیم برمی گردد و نکته اصلی این است که با توجه به وضعیت مالی خانوارهای مستاجر، بازار عملاً ظرفیت تحمل رشدهای بالا در زمینه اجاره را ندارد.

احتمال انتشار جدید زیاد است

مولفه ها حاکی از وضعیت سخت مستاجران و تداوم شرایط سخت این بازار در سال جاری است. اما شرایط تورمی بازار اجاره احتمالا می تواند عرضه آپارتمان به این بازار را در سال 1403 فعال کند.

برخی از فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن نرخ تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل توجهی که مالکان می توانند از طریق اجاره بها کسب کنند، احتمالا برخی از مالکانی که آپارتمان خود را برای جبران بخشی از هزینه های زندگی خود خالی نگه داشته اند، اقدام به فروش این واحدها خواهند کرد. به بازار. پیشنهاد اجاره.

کاهش نگرانی در مورد دخالت دولت

پس از فاجعه کرونا به یکباره تصمیماتی در دولت برای وضعیت اجاره مسکن اتخاذ شد که علاوه بر اینکه تاثیر محسوسی بر بازار نداشت، نگرانی هایی را نیز ایجاد کرد و برخی مالکان را بر آن داشت تا دست به دست هم دهند. مسکن برای اجاره قوانینی مانند اینکه هیچ مالکی حق افزایش نرخ بیش از نرخ مصوب را ندارد یا مستاجر می تواند با افزایش نرخ مصوب در خانه بماند مگر با شرایط خاص از طرف موجر، کلماتی از این قبیل، برخی از که با اصل مالکیت خصوصی در تضاد بود، مالکان را به وحشت انداخت. و از طرفی اصلاً قابل اجرا نبود. ظاهراً دولت این را درک کرده و جلوی این گونه دخالت ها را گرفته است و این خود چراغ سبزی برای عرضه مسکن محسوب می شود.

این امر به ویژه در مورد گروهی از مالکانی که در سال های گذشته آپارتمان های خود را به بازار اجاره عرضه می کردند، صدق می کند. اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی‌های ناشی از برخی مصوبات، بیش از سایر مالکان، واگذاری واحدهای خود را به مستاجران متوقف کردند.

برخی مصوبات در سال های اخیر از جمله تعیین سقف افزایش اجاره بها و همچنین ممنوعیت تخلیه آپارتمان های استیجاری موجب نگرانی برخی از مالکان شد و گروهی از آنها از اجاره دادن منصرف شده و واحدهای خود را به بازار عرضه نمی کنند. اکنون انتظار می رود برخی از این اجاره دهندگان به بازار بازگردند. انگیزه آنها کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم بالا در دو سه سال اخیر ارقام قابل توجهی را شامل می شود.

موضوع دیگری که مستاجران با آن مواجه هستند میزان وام است. مبلغ وام و سپرده تهران 200 میلیون تومان خواهد بود

تهران و اپوزیسیون همیشگی

بررسی های میدانی نشان می دهد طبق روال گذشته وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران با کلانشهرها متفاوت است و اکنون برخی جویندگان بازار اجاره از کمبود پرونده های نوساز در این بازار خبر می دهند. فعالان بازار اجاره و واسطه های املاک نیز این کمبود را تایید می کنند و در تشریح دلایل آن می گویند رکود ساخت و ساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که باعث کاهش عرضه نوسازها شده است. آپارتمان به بازار اجاره در نتیجه رکود ساخت و ساز، موجودی پرونده های نوساز در بازار اجاره کاهش یافته و سهم نوسازها در خرید و فروش مسکن نیز نسبت به سال های گذشته کاهش چشمگیری داشته است.

در سال‌های گذشته عمده‌ترین عرضه‌کنندگان نوساز به بازار اجاره، خریداران سرمایه بودند و چون هم عرضه نوسازها و هم معاملات خرید سرمایه کاهش یافته، موجودی نوسازها در بازار اجاره نیز محدود شده است. در برخی موارد نادر است.

وام مسکن و مشکلات آن

یکی از چالش های مهم دیگری که امسال نیز مانند سال گذشته با آن مواجه خواهند شد، موضوع تسهیلات بانکی تحت عنوان «وام سپرده مسکن» است. مستاجرینی که سال گذشته درخواست وام داده اند، اما قراردادشان تمام شده است، کم نیستند. اما آنها آن وام را دریافت نکرده اند.

به نظر می رسد این روند به دلیل فشار وارده بر منابع بانک ها و از سوی دیگر سیاست های پولی انقباضی برای کاهش نرخ رشد نقدینگی باشد. امسال همچنان ادامه دارد و مستاجران راه درازی برای دریافت وام مسکن در پیش خواهند داشت و بسیاری از آنها یک سال دیگر به خط پایان این جاده نمی رسند.

موضوع دیگری که مستاجران با آن مواجه هستند میزان وام است. مبلغ وام و سپرده برای تهران 200 میلیون تومان، مراکز استان ها 150 میلیون تومان، شهرهای بالای 10 هزار نفر 100 میلیون و شهرها و روستاهای کوچکتر 50 میلیون تومان است. برای کلانشهرهایی مانند تهران یا مراکز استان های بزرگ می توان گفت که این میزان وام و ودیعه نوعی شوخی تلخ با مستاجران است و دریافت آن دشوارتر از عبور از هفت خوان رستم است. برای برخی شهرها این رقم مناسبتر است اما مشکلی که با آن مواجه هستند تخصیص اعتبارات کم در این زمینه از سوی بانک هاست. اما می توان گفت که وام سپرده مسکن به خودی خود شعاع امیدی برای مستاجران است.

منبع: بانک اول