پیش بینی تعطیلی ده ها بانک در آمریکا| احتمال تجدید بحران جهانی مالی، اینبار با املاک اداری و تجاری

بازار؛ گروه بانک و بیمه: بسیاری از ساختمان‌های تجاری از زمان شیوع ویروس کووید-۱۹ خالی بوده‌اند و کارفرمایان در ابتدا امیدوار بودند که رکود شدید در املاک و مستغلات اداری پس از همه‌گیری ناپدید شود، اما بسیاری از شرکت‌ها مدل کار از راه دور یا یک سیستم ترکیبی را اتخاذ کردند. بسیاری از شرکت ها، بزرگ و کوچک، در نهایت مجبور شدند دفتر خود را کوچک کنند.

این خطر به حدی جدی است که گزارش‌های زیادی مبنی بر تبدیل ساختمان‌های اداری وجود دارد، و طبق گفته شرکت املاک و مستغلات Cushman & Wakefield، ممکن است تا آغاز دهه جدید یک میلیارد فوت مربع فضای اداری بلااستفاده وجود داشته باشد.

باید در نظر داشت که تخلیه املاک اداری نه تنها منجر به بحران در املاک تجاری می شود، بلکه با فسخ اجاره، مالکان املاک عملاً بخشی از فعالیت های بخش بانکی را تضعیف می کنند و می توانند خسارت قابل توجهی را به بار آورند. به جای خالی ساختمان های باقی مانده و از دست رفتن ارزش آنها.

این اثرات دومینو اکنون مردم را نگران کرده و به سناریویی خودشکوفایی تبدیل شده است که “تغییر کار از خانه می تواند به یک فاجعه مالی منجر شود.”

نرخ جای خالی در آمریکا به طور چشمگیری افزایش یافته است و این آمار به ویژه در ساختمان های فرسوده قابل توجه است. تخلیه املاک اداری نه تنها منجر به بحران در املاک تجاری می شود، بلکه صاحبان املاک نیز با فسخ قراردادهای اجاره، عملا بخشی از صنعت بانکداری را در اختیار گرفته اند.

وام املاک و مستغلات

بر اساس آمارهای موجود، میزان املاک خالی در آمریکا به طور چشمگیری افزایش یافته است و این آمار به ویژه در ساختمان های فرسوده قابل توجه است.

یکی دیگر از دلایل این مشکل افزایش نرخ بهره در بانک های آمریکایی است که باعث شده خرید املاک تجاری با وام های پنج تا ده ساله عملاً جذاب نباشد.

بسیاری از این وام ها به زودی سررسید خواهند شد و نیاز به تامین مالی مجدد دارند، زیرا قرار است حدود ۱ تریلیون دلار از بدهی املاک تجاری ایالات متحده طی دو سال آینده مورد مذاکره مجدد قرار گیرد که نشان دهنده یک پنجم کل بدهی های ساخت و ساز است. اینها وام های تجاری هستند.

در واقع، اخیراً اخبار بدی در مورد وام های بانکی منتشر شده است و به همین دلیل برخی از بانک ها مانند بانک آمریکایی بانک مرکزی نیویورک، مؤسسه ژاپنی Ozora Bank و Deutsche Bank آلمان. دی Deutsche Pfandbrev که بر اعطای وام تجاری املاک و مستغلات در ایالات متحده متمرکز است، پس از افزایش نگرانی ها در مورد قرار گرفتن در معرض بازار املاک تجاری ایالات متحده، به دنبال این بود که به سرمایه گذاران اطمینان دهد که وضعیت مالی خوبی دارد.

همزمان، در آن سوی دنیا، بحران املاک و مستغلات چین در حال عمیق‌تر شدن است، و بنابراین برخی از سرمایه‌گذاران چینی که در سراسر جهان ملک خریداری کرده‌اند، مجبور به جمع‌آوری پول نقد هستند، به این معنی که ممکن است شروع به جدایی از دارایی‌ها و سرمایه‌های خارجی کنند. کاهش ارزش املاک تجاری و اداری

با عمیق تر شدن بحران املاک و مستغلات چین، برخی از سرمایه گذاران چینی که در سرتاسر جهان املاک خریداری می کنند، مجبور به جمع آوری پول نقد هستند، به این معنی که می توانند شروع به نجات خود کنند. آنها دارایی های خارجی را از بین می برند و ارزش املاک تجاری و اداری را کاهش می دهند

اگرچه آشفتگی املاک تجاری موجی از نگرانی را در میان بانک های منطقه ای و سایر وام دهندگان ایجاد کرده است، یک گروه خشنود هستند. سرمایه گذارانی که پول نقد زیادی دارند و قصد خرید ملک را دارند در معرض خطر هستند. بر اساس این خبر، ساختمان‌های اداری متعددی در شهرهای بزرگ قبل از شیوع کرونا به کمتر از نیمی از قیمت‌ها فروخته می‌شدند.

مشکل چقدر جدی است؟

به گفته آژانس املاک و مستغلات Savills، ارزش کل املاک تجاری – به استثنای زمین های کشاورزی – تا پایان سال ۲۰۲۲ به ۶۶ تریلیون دلار خواهد رسید که اکثریت آن مسکونی و تنها یک چهارم آن تجاری است. بدیهی است که املاک تجاری نه تنها شامل دفاتر، بلکه فضاهای خرده فروشی و انبارها نیز می شود که به عنوان مراکز داده و نقاط توزیع تقاضای زیادی دارند. بنابراین ارزش دفاتر احتمالاً ۴ تریلیون دلار یا حدود ۶ درصد از کل واقعی است. املاک و مستغلات در ایالات متحده آمریکا

با این حال، اگر به دوره بحران بانکی قبلی در مبدأ معاملات املاک (۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹) نگاه کنید، املاک مسکونی در آمریکا یک سوم ارزش خود را از دست دادند.

اگر هر ساختمان اداری در آمریکا به نحوی ارزش خود را از دست بدهد، زیان باز هم تنها یک چهارم آن خواهد بود و وام دهندگان بهتر از ضرر املاک تجاری محافظت می شوند تا املاک مسکونی. بعلاوه، بیشتر بدهی های املاک تجاری، وام های بانکی است، به ویژه از بانک های کوچکتر، زیرا مقررات از اعطای وام به موسسات بزرگ جلوگیری می کند.

با این حال، نباید فراموش کرد که انتظارات نقش محوری و حیاتی در بازار املاک و مستغلات ایفا می کنند و اگر درگیری های اساسی بین چین و ایالات متحده در بخش اقتصادی ادامه یابد و اختلافات به سطح فاحشی برسد، حتی اگر خسارت وارد شود. ، ممکن است یک جنبش دومینو در راه باشد، به خصوص که حافظه بانک سیلیکون ولی هنوز از حافظه پاک نشده است.

رئیس فدرال رزرو: ما برای سال‌ها با بازار پریشان املاک تجاری روبرو خواهیم بود و این مشکل بزرگی است که می‌توان آن را کنترل کرد اما احتمالاً بانک‌های کوچک یا منطقه‌ای را تحت تأثیر قرار خواهد داد.

بینش ها و پیش بینی ها

در ژوئن ۲۰۲۳، ماه‌ها پس از اینکه جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، اقدامات خارق‌العاده‌ای برای جلوگیری از گسترش بحران بانکی پس از فروپاشی بانک سیلیکون ولی انجام داد، گفت که بر املاک تجاری و تأثیر آن بر سیستم بانکی نظارت دارد.

پاول در مصاحبه اخیر خود با CBS خاطرنشان کرد که بازار نابسامان املاک تجاری شروع به تأثیرگذاری بر بانک‌ها کرده است و گفت: «به نظر می‌رسد این مشکلی خواهد بود که سال‌ها روی آن کار می‌کنیم. مشکل بزرگی است.» اگرچه می توان آن را کنترل کرد، اما احتمالاً بانک های کوچک یا منطقه ای را تحت تأثیر قرار می دهد.

وی در عین حال تاکید کرد: این موضوع حاوی عناصر بحرانی نیست که در گذشته به عنوان مثال در بحران مالی جهانی شاهد آن بوده ایم، بلکه برخی بانک ها هستند که به دلیل نابسامانی ها مجبور به تعطیلی یا ادغام می شوند. او معتقد است که این بانک‌های کوچک‌تر هستند که متضرر خواهند شد.

گرانت کاردون، بنیانگذار و مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات Cadon Capital، معتقد است که فدرال رزرو وسعت مشکلات بانک های منطقه ای و تجاری و نگرانی های آنها را پنهان می کند و نشان می دهد که این مشکل صدها بانک را در سراسر کشور تحت تاثیر قرار خواهد داد.

سیموس نالی، مدیر عامل شرکت نرم‌افزار مدیریت املاک Turbo Tenant، معتقد است که بازار املاک تجاری تأثیر زیادی بر بانک‌ها، به‌ویژه بانک‌های منطقه‌ای دارد، زیرا صاحبان املاک یا مشاغل محلی بیشتر به دنبال وام از بانک‌های کوچکتر هستند. به موسسات مالی بزرگ او فرض می کند که چندین بانک منطقه ای در سال جاری تعطیل خواهند شد.

او همچنین انتظار دارد که بانک‌های بزرگ شروع به خرید برخی از بانک‌های کوچک‌تر کنند که قادر به انجام تعهدات خود نیستند یا در بازار دوام می‌آورند.

در حالی که گرانت کاردون، موسس و مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات Cadon Capital، معتقد است که فدرال رزرو گستره مشکلات بانک های منطقه ای و تجاری و نحوه ارتباط آنها را پنهان می کند، نشان می دهد که این مشکل صدها بانک را در سراسر کشور تحت تاثیر قرار خواهد داد.

تام کالینز، رئیس بانکداری تجاری در شرکت مشاوره West Monori Partners نیز گفت: “بانک های منطقه ای قطعا نقطه شروع مشکلات مربوط به بازار املاک تجاری هستند، اما بانک های بزرگ نیز ممکن است تحت تاثیر قرار گیرند.” اما او این کار را نمی کند. در حال حاضر زمان نگرانی و وحشت در مورد بحران بانکی در آمریکا فرا رسیده است.