مشکل مسکن، کمبود ساختمان نیست!

گزارش کردن بازار; حسین قریب گرکانی، تحلیلگر اقتصاد دیجیتال در یادداشتی نوشت: از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن، دولت ها با نام های مختلف به یک موضوع مشترک رسیده اند؛ به همین دلیل است که دولت ها به یک موضوع مشترک رسیده اند. در صورت افزایش تعداد واحدهای مسکونی، قیمت کنترل شده و خانوارها می توانند صاحب خانه شوند. اما تجربه بازار مسکن ایران نشان می دهد که رابطه ساخت و خانه دار شدن چندان ساده نیست.

ایران نیاز به ساخت مسکن دارد و کاهش سرمایه گذاری در ساخت و ساز و کمبود عرضه در برخی شهرها یک واقعیت است. اما مسئله امروز فقط تعداد ساختمان ها نیست. مشکل اینجاست که بخش بزرگی از خانوارها دیگر توان خرید ساختمان های موجود یا در حال ساخت را ندارند.

یک آمار قدیمی اما قابل توجه این تناقض را نشان می دهد. در سرشماری سال 1394 حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور به ثبت رسیده است. طبیعتا این عدد تصویر بازار امروز نیست، بلکه یک نکته مهم در خود دارد و آن اینکه یک اقتصاد می تواند همزمان میلیون ها واحد خالی از سکنه داشته باشد و با بحران مسکن مواجه شود. زیرا «واحد مسکونی موجود» لزوماً «مسکن در دسترس» نیست.

برای دیدن ابعاد واقعی بحران باید به جای دیدن تعداد ساختمان ها به درآمد خانوار نگاه کرد. بر اساس داده های مرکز آمار، سهم مسکن از هزینه خانوار شهری در سال 1403 به 7/43 درصد رسیده است. این رقم در سال 1402 حدود 42.4 درصد بوده است. منظور از این اعداد تنها افزایش اجاره بها نیست. وقتی نزدیک به نیمی از بودجه خانوار صرف مسکن می شود، هزینه سرپناه به تدریج سهم آموزش، بهداشت، تفریح ​​و پس انداز را از بین می برد. داستان مالکیت حتی پیچیده تر است. آخرین آمار رسمی تراکنش های بانک مرکزی تهران به مرداد 1403 باز می گردد. زمانی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به 88.5 میلیون تومان رسید. پس از آن انتشار منظم این آمار متوقف شد. این توقف نیز بخشی از مشکل است. در مورد یکی از بزرگترین بازارهای دارایی کشور حتی یک شاخص قیمت رسمی و مستمر در دسترس نیست.

اما چرا افزایش عرضه به تنهایی مشکل را حل نمی کند؟

زیرا مسکن در ایران فقط یک کالای مصرفی نیست. در یک اقتصاد با تورم مزمن و عدم اطمینان بالا، املاک و مستغلات یکی از ابزارهای حفظ ارزش دارایی است. بنابراین، دو خریدار متفاوت وارد یک بازار می شوند. خانواری که خانه را برای زندگی می‌خواهد و سرمایه‌گذاری که ملک را برای فرار از استهلاک می‌خرد. رقابت این دو هرگز برابر نیست. خانوار با حقوق و پس انداز خود وارد بازار می شود. سرمایه گذارانی با دارایی هایی که با تورم گران شده اند. هر گونه جهش قیمت می تواند شکاف بین این دو را افزایش دهد. به همین دلیل افزایش سقف وام لزوماً قدرت خرید ایجاد نمی کند. اگر قیمت مسکن سریعتر از درآمد افزایش یابد، وام بزرگتر ممکن است به جای یک خانه بزرگتر، پیش پرداخت بزرگتری برای خانوار ایجاد کند.

اینجاست که سیاست «بیشتر بسازید» به حد خود می رسد. اگر واحد جدید در جایی ساخته شود که اشتغال و تقاضای مسکن کافی نداشته باشد، قیمت نهایی آن بالاتر از توان گروه هدف باشد یا پس از ساخت به دارایی سرمایه ای تبدیل شود، موجودی ساختمان افزایش یافته است، اما دسترسی به مسکن لزوما بهبود نیافته است. کمبود واقعی در بازار ایران فقط کمبود متر مربع نیست. کمبود قدرت خرید به میزان درآمد مربوط می شود. این تغییر زاویه سیاست مسکن را نیز تغییر می دهد. به جای اندازه‌گیری موفقیت تنها با تعداد واحدهای ساخته شده، باید با نسبت قیمت مسکن به درآمد، سهم اجاره بها در هزینه‌های خانوار، قدرت واقعی وام و نرخ بهره‌برداری از سهام مسکن اندازه‌گیری شود.

برای این، زیرساخت داده محور نیز مهم است. مالکیت، اشغال، معاملات، امکانات و اطلاعات مالیاتی هنوز به نحوی به هم متصل نشده اند که تصویر دقیقی از بازار ایجاد کند. کاربرد اقتصاد دیجیتال در مسکن به معنای ساختن یک معماری داده است که می تواند نشان دهد چه کسی مالک چه چیزی است، کدام واحد در واقع یک اقامتگاه است، و سیاست های مالیاتی و اعتباری دقیقاً متوجه کدام گروه است. ابزارهای مالی جدید، از صندوق های املاک و مستغلات گرفته تا مالکیت کسری و در آینده، نمادسازی دارایی های قانونی، می توانند شکاف بین پس انداز کوچک و ثروت چند میلیارد دلاری را پر کنند. اما فناوری نمی تواند جایگزین ثبات اقتصاد کلان شود. تا زمانی که ملک در بازار ما سپر تورم باشد، بخشی از تقاضای آن سرمایه باقی می ماند.

ساخت و ساز مستمر شرط لازم برای تامین مسکن است اما کافی نیست. بحران امروز این است که قیمت خانه سالهاست از قدرت خرید خانوار جلوتر است. ساختمان هایی که وجود دارند، اما امکان خرید آنها وجود ندارد، در آمار زندگی واقعی مردم جایی ندارند.