عصر واقعی مسکن ملی

بر اساس هدف گذاری تعیین شده باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود و با توجه به این موضوع باید در دو سال اول دو میلیون واحد مسکونی ساخته می شد. اما آمار رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به این طرح ها به عنوان معیار ارزیابی عملکرد در پیشبرد این طرح، حاوی دو تحلیل و دو نتیجه متفاوت از گزارش دو ساله نهضت ملی مسکن (برنامه مسکن دولتی) است. پس از اجرای آن

پسندیدن جنبش ملی مسکن این در حالی است که پس از تصویب قانون جهش تولید مسکن با هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور از ابتدای سال 1401 عملاً اجرایی شد که اکنون که نیمی از بازه زمانی تعیین شده سوال مهمی است. ساخت چهار میلیون واحد مسکونی به پایان رسیده است. آیا واقعاً در دو سال اول اجرای این پروژه رشد و توسعه آن مطابق با برنامه تعیین شده (ساخت یک میلیون خانه در سال) بوده است؟ در واقع و در شرایطی که دومین سال اجرای نهضت ملی مسکن در حال اتمام است، سن واقعی این طرح چقدر است؟ آیا کاری که باید در دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن انجام می شد، انجام شد، واحدهای مسکونی ساخته شد؟

یک متر؛ دو تحلیل

بر اساس داده های گزارش رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، بررسی های «دنیای اکوتصاد» با معیار پرداخت تسهیلات بانکی به پروژه های مسکن دولتی، سن واقعی این پروژه را از دو منظر برآورد کرده است.

در واقع با دو تحلیل با کنتور بانکی و یا بر اساس میزان پرداختی تسهیلات به پروژه مسکن دولتی می توان سن واقعی این پروژه را تخمین زد. بر اساس هر دو تحلیل، هدف ساخت یک میلیون خانه در سال عملا محقق نشده و بخشی از این هدف به سال های بعد موکول شده است.

در گزارش بانک مرکزی که به تازگی منتشر شده است، برآورد میزان پرداخت تسهیلات بانکی به طرح های مسکن مورد حمایت دولت در دو عنوان مختلف اعلام شده است. در تیتری میزان پرداخت تسهیلات بانکی در دو سال اخیر به طرح مسکن دولت در قالب «طرح نهضت ملی مسکن» اعلام شده است. بنابراین طی دو سال گذشته در مجموع 58 همات (58 هزار میلیارد تومان)، منابع و تسهیلات بانکی تحت عنوان پرداخت تسهیلات برای نهضت مسکن ملی پرداخت شده است.

اگر این فصل را معیار یا معیاری برای ارزیابی عملکرد ساخت و سازهای دولتی مسکن طی دو سال اخیر بدانیم، می توان اولین تحلیل از کارنامه دو ساله مسکن ملی را در نظر گرفت.

بر اساس آمار رسمی مربوط به تعداد گشایش های انجام شده در طرح نهضت ملی مسکن، حدود 120 هزار واحد ساخته شده در قالب این طرح تکمیل، افتتاح و تحویل متقاضیان شده است. با توجه به تفاوت میزان ساخت و همچنین میزان تسهیلات پرداختی برای ساخت این واحدها در سال اول و دوم، برآوردها نشان می دهد که برای ساخت و تحویل این 120 هزار واحد حدود 36 همات تسهیلات پرداخت شده است. با کسر این 36 حمت معادل 22 حمات تسهیلات پرداختی مربوط به واحدهایی است که هم اکنون در مراحل مختلف ساخت هستند و هنوز تکمیل و تحویل نشده اند.

با توجه به اینکه پرداخت کل مبلغ وام مسکن دولتی (550 میلیون تومان) منوط به تکمیل و تحویل واحدها است، 22 قسط باقیمانده به پروژه هایی پرداخت شده که در مراحل مختلف ساخت قرار دارند و لذا هنوز وصول نشده اند. سقف تسهیلات

اگر پیشرفت این پروژه ها به طور متوسط ​​حدود 50 درصد باشد (یعنی پروژه ها در نیمه راه مانده باشند)، با احتساب پرداخت رقمی معادل حدود 200 میلیون تومان به ازای هر واحد تاکنون، در حال حاضر 110 هزار وام وجود دارد. واحدهای مسکونی در قالب نهضت ملی در آن در حال ساخت است. با احتساب 120 هزار واحد تحویلی در این دو سال و 110 هزار واحدی که با این سناریو در حال ساخت تخمین زده می شود، عمر واقعی مسکن دولتی حدود چند ماه است که در آستانه ورود به سال سوم اجراست.

اما سناریوی دومی نیز وجود دارد که در آن سن این طرح بالاتر از سناریوی اول تخمین زده می شود.

سناریوی دوم چه می گوید؟

در همین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، آمارهای دیگری نیز وجود دارد که می توان سناریوی دوم مربوط به سن واقعی حرکت مسکن ملی در پایان سال 1402 را برآورد کرد.

در این گزارش علاوه بر آمارهای ذکر شده در رابطه با پرداخت 58 منبع و تسهیلات به پروژه های نهضت ملی مسکن، آمارهای دیگری نیز مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به تمامی پروژه های ساخت مسکن تحت حمایت دولت است.

این ارقام در واقع شامل تسهیلات بانکی پرداختی به طرح های حمایتی مسکن از جمله تسهیلات پرداخت شده برای ساخت مسکن خودمالکی، مسکن شهری و روستایی طی دو سال گذشته می شود.

از آنجایی که در این دو سال ساخت و سازهای خود مالکانه، ساخت مسکن شهری و نوسازی مسکن روستایی با تسهیلات ویژه مسکن دولتی، در نظرات مسئولان، بخشی از آمار نهضت ملی مسکن اعلام شده است. مجموع تسهیلات ارائه شده در دو سال اخیر توسط نهضت ملی مسکن و همچنین سایر طرح های مورد حمایت دولت در این بخش حدود 235 همات پرداخت شده است.

در صورت کسر 36 کمک بلاعوض مربوط به ساخت 120 هزار واحد مسکونی که تاکنون در قالب نهضت ملی مسکن تکمیل و تحویل شده است، حدود 200 کمک بلاعوض به این پروژه ها تزریق شده است.

با توجه به میانگین پیشرفت فیزیکی 50 درصدی این واحدها و دریافت حدود نیمی از کل تسهیلات بانکی (200 میلیون تومان وام دریافتی تاکنون)، اکنون در بهترین حالت حداکثر یک میلیون واحد مسکونی در قالب ساخته شده است. از جنبش ملی مسکن

یعنی بر اساس این سناریو در بهترین حالت سن واقعی مسکن ملی یا طرح نهضت ملی مسکن حداکثر یک سال است.

در صورتی که تمامی این واحدها به متقاضیان تحویل داده می شد (تاکنون یک میلیون مسکن تحویل داده شده است) می توان سن واقعی مسکن ملی را با قطعیت یک سال اعلام کرد. اما در حال حاضر با توجه به اینکه تمامی این واحدها تکمیل و تحویل نشده اند در بهترین حالت عمر این پروژه حداکثر یک سال برآورد می شود.

این دو سناریو در شرایطی مطرح می شود که به گفته مسئولان نهضت ملی مسکن در دولت، ساخت بیش از یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است.

دلیل عملی؛ دو دلیل اصلی

دو سناریوی تخمین سن واقعی مسکن ملی بر اساس آمار بانک مرکزی از تسهیلات پرداختی به طرح های حمایتی مسکن دولتی نشان می دهد که در دو سال اول تیراژ دو میلیون مسکن (بر اساس هدف گذاری شده) ) محقق نشده است به همین دلیل این موضوع به عنوان دلیل عملی و دو دلیل عمده رعایت می شود.

دلیل تمرین مربوط به فرضیه ای مبنی بر ناکارآمدی بانک ها در پرداخت وام ساخت واحدهای پروژه مسکن دولتی در دو سال اخیر است. مدت هاست عده ای عدم موفقیت در ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن از طرح ساخت یک میلیون واحد در سال را ناشی از عملکرد ضعیف بانک ها و عدم پرداخت تسهیلات و تزریق به موقع وام ساخت و ساز می دانند. در واقع انگشت خود را در مقابل این باقی ماندن برنامه تعیین شده به سمت بانک ها نشانه می روند. اما بررسی ها نشان می دهد که این موضوع دلیل واقعی و اصلی این بقا و محقق نشدن طرح ساخت سالانه یک میلیون خانه در دو سال گذشته نیست.

این واقعیت حداقل به دو دلیل اصلی مرتبط است. اولین دلیل اصلی مربوط به «اختلاف دولت و سازندگان بر سر قیمت ساخت واحدها» است. طی دو سالی که از آغاز طرح نهضت ملی مسکن می گذرد، همواره بر سر قیمت ساخت و ساز تعیین شده از سوی دولت و برآورد هزینه ساخت توسط سازندگان و انبوه سازان، شکاف و اختلاف نظر اساسی وجود داشته است. در واقع قیمت واگذاری که کمتر از قیمت پیش بینی شده ساخت مسکن توسط سازندگان و انبوه سازان بود، باعث شد که در دو سال گذشته عملاً سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته نشود و این طرح به حال خود رها شود.

پایین بودن قیمت تعیین شده دولت از رقم برآوردی سازندگان، در شرایطی که در بازار مسکن کشور سازنده، مصالح و… وجود دارد، یکی از دلایل اصلی عدم تحقق کامل هدف بوده است. ساخت یک میلیون خانه در سال در دو سال گذشته.

دلیل دوم به «عدم توانایی طیف قابل توجهی از متقاضیان واجد شرایط این طرح در تأمین درآمد متقاضی» مربوط می شود. ناتوانی مالی خانوارهای فاقد مسکن و متقاضیان مسکن دولتی در طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی باعث شد تا ساخت واحدها به دلیل تامین نشدن بخش مهمی از هزینه ساخت واحدها به تاخیر بیفتد. زمان مناسب. مسئولان بارها شرط مهم تکمیل و تحویل به موقع پروژه ها را واریز سهم متقاضیان بر اساس برنامه زمان بندی اعلام کرده اند. اما از ابتدا ضعف اساسی در این زمینه وجود داشت که دلیل اصلی آن عدم توانایی مالی خانوارها در تامین سهم است.

بنابراین بررسی ها نشان می دهد که این دو موضوع از عوامل اصلی بقای طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. اما مسئولان اعلام کرده اند که برای دو سال باقی مانده برنامه ریزی کرده اند تا این پروژه شتاب بگیرد و رکورد ملی مسکن با پیشرفت چشمگیری مواجه شود.