اگر در آپارتمان زندگی میکنید و در استفاده از مشاعاتی نظیر: راهروها، پارکینگ، پشت بام، آسانسور و حیاط با همسایگان خود دچار اختلاف شدهاید و دائماً میان شما و آنها مشاجراتی صورت میگیرد، بهترین وکیل ملکی در کرج میتواند از طریق مذاکره، تنظیم اظهارنامه و دفاع در محاکم قضایی به حل مشکلتان بپردازد؛ در صورتی که به وکیلی مجرب برای پیگیری حقوقی اختلافات مشاعات آپارتمان نیاز دارید، میتوانید به وبسایتهای وکیل تو (vakileto.net)، وکیل جو و… مراجعه کنید.
چه زمانی اختلاف در مشاعات آپارتمانی به پیگیری قانونی توسط وکیل نیاز دارد؟
اختلاف مربوط به مشاعات آپارتمانی زمانی به پیگیری قانونی توسط بهترین وکیل حقوقی در کرج نیاز دارد که از طریق جلسات مذاکره قابل حل و فصل نباشد. موارد زیر از جمله شرایطی محسوب میشوند که به دخالت وکیل ملکی مجرب و پیگیری قانونی آن نیاز دارد:
- یکی از مالکان با ساکنین آپارتمان حقوق دیگران را نادیده بگیرد: اگر یکی از مالکین قسمتی از راهروها، پشت بام، پارکینگ یا حیاط را تصرف کند یا بدون اجازه انباری مشاع را به صورت شخصی استفاده کند؛ در این مواقع وکیل میتواند از طریق دادگاه دعوی الزام به رفع تصرف یا جلوگیری از مزاحمت را پیگیری کند.
- عدم پرداخت هزینههای شارژ یا تعمیرات مشاعات و سلب آسایش ساکنین: مدیران ساختمان در صورتی که یکی از مالکین از پرداخت هزینههای مربوط به تعمیر آسانسور یا شارژ عمومی خودداری کند و تذکر به او نتیجهای نداشته باشد، میتوانند از طریق وکیل، دعوی مطالبه شارژ یا هزینههای مرتبط با مشاعات را مطرح نمایند؛ همچنین اگر یکی از ساکنان با سد معبر و قراردادن وسایل در راهروها یا ایجاد سر و صدای غیر معمول باعث مزاحمت برای سایرین شود و به تذکرات مدیران توجه نکند، وکیل میتواند اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.
- تغییر در کاربری مشاعات بدون رضایت سایر ساکنین: اگر مالکی بدون رضایت سایر ساکنین یا بدون مجوز قانونی از شهرداری، تغییراتی در مشاعات ایجاد کند؛ به طور مثال در پشت بام انباری یا اتاق اضافی احداث نماید. وکیل میتواند با استناد به ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، درخواست توقف یا تخریب بنای احداثی را پیگیری کند.
- اختلاف در نحوه مدیریت مشاعات یا عدم اجرای دستورات قانونی هیئت مدیره: هنگامی که هیئت مدیره در مدیریت مشاعات نظیر: استفاده از پارکینگها، انباریها و… اعمال غیرقانونی انجام دهد یا استثنائاتی برای برخی از ساکنین قائل شود به کمک وکیل ملکی مجرب میتوان برای لغو این تصمیمات یا تغییر مدیریت آپارتمان اقدام کرد؛ همچنین اگر در مقابل، ساکنین آپارتمان به تصمیمات هیئت مدیره و سایر ساکنین بی توجهی کنند یا با ایجاد درگیری مانع اجرای خدمات مدیران شوند، این موضوع توسط وکیل قابل پیگیری قانونی است.
پیامدهای عدم پیگیری قانونی وکیل در اختلافات مشاعات؛ ریسکها و آسیبها
غالباً پیامدهای عدم مراجعه به وکیل در اختلافات مربوط به مشاعات آپارتمان، بسیار زیان آور و پرهزینه است. یکی از مهمترین این ریسکها در هنگام بروز اختلافات، تفسیر و درک نادرست از قوانین و مقررات است؛ زیرا قانون تملک آپارتمانها و آییننامههای مختلف آن دارای جزئیات حقوقی پیچیدهای هستند که تنها وکیل ملکی متخصص میتواند آنها را به درستی درک و تفسیر کند و بدون حضور او مالکین ممکن است، تصمیمات نادرستی بگیرند و متحمل خسارتهای مالی جبران ناپذیری شوند.
بدون حضور وکیل تنظیم دادخواست، ارائه مدارک، مستندات و دفاع در جلسات دادرسی با نواقص و اشتباهاتی همراه خواهد بود که نهایتاً منجر به نادیده گرفتن، حقوق قانونی مالکین میشود و در نتیجه رأی دادگاه به نفع طرف مقابل صادر خواهد شد، عدم اطلاع از مراحل دادرسی، رویههای قضایی، دفاعیات فنی نیز از عوامل تأثیرگذار در احتمال شکست در دعوا بدون حضور وکیل است که منجر به صرف هزینههای بیشتر برای شروع مجدد مسیر قانونی میشود.
مزایای حل اختلافات مشاعات آپارتمان توسط وکیل به شرح زیر است:
| تسلط بر قوانین مربوط به مشاعات: | آشنایی کامل با قانون تملک آپارتمانها، آییننامهها و مقررات مرتبط |
| انتخاب مسیر قانونی مناسب: | بررسی دقیق موضوع و انتخاب بهترین روش برای حل اختلاف از طریق شورای حل اختلاف، دادگاه، داوری و… |
| جلوگیری از تشدید تنش بین همسایگان: | حل حرفهای اختلافات برای جلوگیری از درگیری و تخریب روابط همسایگی |
| صرفهجویی در زمان و هزینه: | نگارش قراردادها و توافقنامههای قانونی برای تثبیت راهحل و جلوگیری از مشکلات آتی |
نقش وکیل ملکی در پروندههای مشاعات آپارتمانی؛ از مشاوره تا پیگیری قضایی
وکیل ملکی در پروندههای مرتبط به مشاعات آپارتمانی خدمات حقوقی متنوع و گستردهای را به شرح زیر به موکلین خود ارائه میدهد:
- ارائه مشاوره حقوقی اولیه: وکیل ملکی در جلسه مشاوره حقوقی اولیهای که به موکلش ارائه میدهد، در ابتدا به بررسی اسناد مالکیت، صورت مجلس تفکیکی و توافقنامههای موجود در مورد مشاعات میپردازد تا وضعیت دقیق مشاعات نظیر: حیاط، پشت بام، آسانسور، پارکینگها و راه پله را از نظر مشاع بودن برای موکلش مشخص کند؛ به طور مثال در برخی موارد مالکیت حیاط به یکی از واحدها تعلق دارد، مشاهده صورت مجلس تفکیکی سوء تفاهم در مورد مشاع بودن حیاط را برطرف خواهد کرد.
- بررسی نوع اختلاف و انتخاب راهکار مناسب: اگر بین ساکنین در مورد استفاده نادرست از مشاعات، جلوگیری یکی از آنها در دسترسی سایرین به مشاعات یا عدم پرداخت هزینههای تعمیرات مشاع اختلاف باشد، وکیل ابتدا از روشهای غیر قضایی نظیر: ارسال اظهارنامه، دعوت به سازش، میانجیگری و داوری برای حل اختلافات استفاده میکند تا بدون ورود به دادگاه مشکل ساکنین حل شود؛ از طرفی او با تنظیم توافقنامههایی در مورد استفاده از مشاعات و با تدوین مقررات داخلی آپارتمان، به رفع اختلافات کمک میکند.
- تنظیم و ارسال اظهارنامه و اخطارهای قانونی: یکی از خدمات وکیل در اختلافات مرتبط با مشاعات آپارتمانی تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی به مالک متخلف است تا او را به رعایت حقوق سایر ساکن آپارتمان ملزم کند و از تشدید اختلافات بین آنها جلوگیری نماید.
- تنظیم دادخواست، شکوائیه و پیگیری قضایی پرونده: اگر اختلافات ادامه یابد، وکیل اقدام به ثبت دادخواست حقوقی میکند و در مواردی نظیر: تصرف عدوانی یا ممانعت از پرداخت هزینههای مشاع، دعوی الزام به رعایت حقوق مشاع، مطالبه سهم هزینههای مشاع و رفع مزاحمت یا ممانعت از حق را به دادگاه ارائه میدهد و در تمام مراحل دادرسی از حقوق موکل دفاع میکند؛ همچنین پس از صدور حکم به نفع موکل، پیگیریهای لازم برای اجرای حکم دادگاه را انجام میدهد.
تأثیر حضور وکیل خبره در تسریع حل اختلافات مشاعات آپارتمان
اختلافات مربوط به مشاعات آپارتمان از مسائل جزئی در مورد پرداخت شارژ و نظافت ساختمان گرفته تا اختلافات پیچیدهتر نظیر: حق استفاده از پارکینگ و انباری یا تغییر در نمای ساختمان به تدریج به درگیریهای فرسایشی میان ساکنین تبدیل میشود. نقش وکیل ملکی مجرب در رفع این اختلافات را در سه مرحله میتوان بررسی کرد.
- مرحله پیشگیری و مشاوره: عدم آگاهی از قوانین مربوط به تملک آپارتمانها همچنین حقوق و وظایف ساکنین در قبال مشاعات آپارتمان، عامل اصلی ایجاد اختلاف بین آنها است. وکیل مجرب با ارائه مشاوره حقوقی به مدیران ساختمان و ساکنین میتواند آنها را با این مقررات آشنا کند. او با تعیین نحوه محاسبه و پرداخت شارژ، حق استفاده از پارکینگ مشاع، حیاط و… مانع اختلافات بین آنها خواهد شد؛ از طرفی راهکارهایی عملی برای مدیریت بهتر نظیر: نحوه برخورد با واحدهای بدهکار یا متخلف را به مدیران پیشنهاد میدهد.
- مرحله مذاکره و مصالحه: اگر بین ساکنین در مورد مشاعات اختلافی ایجاد شود، بهترین راهکار حل و فصل مسالمتآمیز آنها از طریق مذاکره است. وکیل ملکی میتواند به عنوان میانجی بیطرف در جلسات مذاکره فضای آرامی برای گفتگو و حل اختلافات فراهم کند تا به راهکاری مرضیالطرفین دست یابد؛ از طرفی با آگاهی که از رویههای قضایی و قوانین شهرداری دارد، میتواند پیشنهادهایی در مورد نحوه استفاده صحیح از مشاعات را به مالکین بدهد و با تنظیم توافقنامه رسمی مانع ایجاد اختلافات در آینده شود.
- مرحله پیگیری قضایی: اگر تلاش وکیل برای حل اختلافات از طریق صلح و سازش امکانپذیر نباشد، وکیل از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه اقدامات لازم را انجام میدهد؛ به این منظور او با تنظیم دادخواست دقیق و مستند تلاش میکند، پرونده در مسیر حقوقی صحیح قرار گیرد؛ همچنین مدارک و شواهد لازم را در مهلتهای قانونی به دادگاه ارائه میدهد و از شهادت شهود، درخواست ارجاع به کارشناسی و ارائه اسناد و مدارک مستدل برای اقناع قاضی استفاده میکند.
هزینه رسیدگی وکیل به اختلافات مشاعات آپارتمانی؛ معرفی عوامل مؤثر بر آن
حقالوکاله وکیل برای رسیدگی به اختلافات مشاعات آپارتمان براساس تعرفه رسمی کانون وکلای دادگستری یا مرکز وکلای قوه قضائیه و یا از طریق قرارداد توافقی میان وکیل و موکل تعیین میشود. این تعرفه متغیر بوده و همه ساله برای خدمات حقوقی وکلا مشخص خواهد شد؛ از طرفی در مورد اختلاف بر سر مشاعات که ارزش مالی مشخصی دارد، مقدار آن به صورت درصدی از ارزش خواسته به صورت پلکانی محاسبه میشود.
اما وکلا عملاً در پروندههای اختلافات مشاعات، حقالوکاله خود را به صورت توافقی با موکل تعیین میکنند که میزان آن بالاتر از تعرفه رسمی است؛ البته ماهیت دعوا نقش مؤثری در تعیین حقالوکاله دارد؛ به طور مثال مطالبه شارژهای معوقه به عنوان یک دعوای ساده نسبت به دعوای الزام به انجام تعهد نظیر: الزام یکی از ساکنین به رفع تصرف از بخشهای مشترک یا تعمیر خرابیها، هزینه بسیار کمتری دارد.
پروندههایی که به جمعآوری دلایل مستند، نظرات کارشناسان رسمی دادگستری، برگزاری جلسات متعدد و پیگیری مستمر در مراحل مختلف دادرسی نیاز دارد، حقالوکاله بالاتری خواهند داشت؛ علاوه بر این تخصص وکیل در امور ملکی و آپارتمان نشینی همچنین شهرت و اعتبار او در جامعه حقوقی به دلیل تسلط بر قوانین و رویههای قضایی میزان حقالوکاله را بالا خواهد برد؛ البته مرحله ورود وکیل به پرونده نیز در مقدار این هزینه مؤثر است، معمولاً %60 حقالوکاله برای مرحله بدوی و %40 برای مرحله تجدیدنظر دریافت میشود.
راهکارهای حل مشکلات مشاعات قبل از مراجعه به وکیل؛ توصیههای کلیدی
قبل از مراجعه به وکیل و ورود به مراحل قضایی که موجب صرف هزینههایی سنگین و تحمل استرس زیاد خواهد شد؛ برای حل اختلافات مرتبط با مشاعات آپارتمان، روشهای مسالمتآمیزی نیز وجود دارد که به حفظ روابط ساکنین کمک خواهد کرد که باید به شرح زیر گام به گام اجر شود:
- گفتگو مستقیم برای رفع سوء تفاهمها: بیشتر اختلافات در مورد مشاعات ناشی از سوء تفاهم بین ساکنین یا عدم آگاهی آنها از قوانین مربوط به استفاده از مشاعات است؛ بنابراین باید با همسایه خود صحبت کنید، اما هرگز در اوج عصبانیت یا در مکانیهای عمومی ساختمان با او بحث نکنید و زمانی آرام را برای گفتگو انتخاب کنید؛ از طرفی به جای حمله به طرف مقابل، لحنی آرام داشته باشید، شاید او دلیلی برای رفتارش داشته باشد که شما از آن بی خبر باشید؛ بنابراین بهتر است با ملایمت از او بخواهید که مشکل را حل کند.
- استفاده از ظرفیت هیئت مدیره: اگر این مشکل تکرار شود و مدیر ساختمان نتواند آن را حل کند، میتوانید موضوع را در جلسات ساختمان مطرح کنید تا اکثریت ساکنین در مورد آن نظر بدهند. طبق قانون تملک آپارتمانها مصوبات مجمع عمومی با اکثریت قانونی قابل اجرا است سپس هیئت مدیره باید صورت جلسهای را تنظیم کند و به امضای اکثریت ساکنین برساند تا به عنوان سندی قانونی قابل استناد در آینده باشد.
- ارسال اظهارنامه: آخرین اقدام قبل از مراجعه به وکیل و دادگاه، ارسال اظهارنامه به عنوان یک ابزار قانونی برای اطلاعرسانی رسمی به فرد خاطی است؛ به این منظور میتوانید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و اظهارنامهای رسمی با شرح محترمانه مشکل و مهلتی برای رفع آن را برای او ارسال کنید تا به عنوان مدرک مهمی برای اثبات این موضوع باشد که شما از تمام راهکارهای مسالمتآمیز استفاده کردهاید؛ علاوه بر این اظهارنامه سندی قابل استناد در دادگاه نیز محسوب میشود.
کلام آخر
کوچکترین سهلانگاری در اختلافات مربوط به مشاعات آپارتمان میتواند به تنشهای طولانی بین ساکنین و طرح دعوای حقوقی منجر شود؛ بنابراین مراجعه به وکیل ملکی متخصص به افراد در شناسایی حقوق و تکالیفشان یاری میرساند. جهت یافتن وکلای مجرب میتوانید به وبسایتهای حقوقی وکیل تو (vakileto.net)، وکیل چی و… مراجعه کنید. اگر حقوق شما در استفاده از پارکینگ اختصاصیتان نادیده گرفته شود، چه زمانی به وکیل ملکی مراجعه میکنید؟ لطفاً پاسخ خود را در بخش کامنتها با ما به اشتراک بگذارید.
گفتگو در مورد این post