بسیاری از افراد به دلیل نداشتن اطلاعات و یا انجام تراکنش در دفاتر غیرمجاز با مشکلات عدیده ای مواجه شده اند و حتی خانه های خود را از دست داده اند. در این گفت و گو با رضا ساجدین، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، به بررسی نکات و الزامات کلیدی می پردازیم. خرید مسکن پرداخت کرده اند.
یک خریدار ملک برای معامله باید به چه نکاتی توجه کند؟
خریداران باید دقت کنند که ملکی که قصد خرید دارند حتما دارای سند صحیح باشد زیرا حدود 30 درصد از املاک فاقد سند صحیح و بی نقص بوده و فاقد سند رسمی می باشد که در هنگام خرید ملک مشکل اساسی ایجاد می کند.
خریداران چگونه باید اصالت سند ملک را استعلام کنند؟
در مرحله اول ملک باید دارای سند باشد و اصل سند توسط خریدار دیده شود. همچنین با مراجعه به سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور www.ssaa.ir می توانند از اصالت یا جعلی بودن سند ملکی مطلع شوند. اصالت کلیه اسناد رسمی و وکالتنامه در این سامانه قابل بررسی است.
آیا مراجعه به این سایت برای استعلام اصالت سند کافی است؟
اگر ملک دارای سند رسمی تک برگی باشد از طریق همین سایت می توان اصالت آن را بررسی کرد اما اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد یا در شرف تنظیم باشد موضوع دیگری است و در آن صورت می توانید دریافت کنید. اطلاعات لازم با استعلام از شهرداری و ادارات ثبت اسناد. انجام داد
سند رسمی تک برگی به چه خصوصیاتی اختصاص دارد؟
اولویت با املاک تمام شده است. ابتدا سازنده باید برای گرفتن تاییدیه نهایی به شهرداری مراجعه کند. املاکی هم هستند که شاید 10 سال از ساخت آنها می گذرد اما تکمیل شهرداری ندارند. این املاک عموماً تخلفاتی دارند. قطع یک درخت در یک ملک فقیر نشین قبل از شروع ساخت و ساز ممکن است منجر به عدم امکان دریافت مجوز شود. تا پایان نامه سند تک صفحه ای صادر نمی شود.
خریداران در هنگام امضای قرارداد و مبایعه نامه چه مواردی را باید در نظر داشته باشند؟
کار را باید به همکار سپرد. برخی از مردم فکر می کنند که می توانند با حذف بنگاه های املاک بهتر عمل کنند. اما در واقع اینطور نیست. مشاوران املاک در حال حاضر دانش و تجربه کافی در این زمینه دارند. آنها همچنین اطلاعاتی در مورد سازندگان منطقه و املاک موجود به صورت پلاک به صفحه دارند. زمانی که افراد برای خرید ملک به مشاوران املاک مجاز و دارای مجوز مراجعه می کنند، می توانند خرید مطلوبی انجام دهند.
فروشندگان چگونه باید موارد مهمی مانند پرداخت ها را در قرارداد ذکر کنند؟
چند وقت پیش از روستای کندلوس دیدن کردم. موزه ای به نام موزه جهانگیری وجود دارد که سوگندنامه ای صد ساله در آن نگهداری می شود. از این سوگندنامه متوجه شدم که در گذشته پدران ما تقریباً مانند ما معامله می کردند، به این صورت که یک سوم مبلغ را در جلسه، یک سوم را در هنگام تحویل و مابقی را در زمان تحویل دریافت می کردند. زمان نامگذاری سند این بهترین راه برای پرداخت است. مگر اینکه فروشنده درخواست دیگری داشته باشد. در صورت ارزشمند بودن ملک، نحوه پرداخت می تواند 50% در هر مونتاژ، 40% هنگام تحویل و 10% در هنگام ثبت سند باشد.
شرایطی که در قسمت توضیحات اعلامیه اضافه می کنند اغلب بسیار مهم هستند. یکی از این شرایط مربوط به عدم انجام به موقع تعهدات مندرج در قرارداد است. در این توضیحات می توان با اعمال جریمه های مختلف در صورت عدم انجام تعهدات برای طرفین از این مشکلات جلوگیری کرد. گاهی در این مواقع از کلمه انصراف استفاده می شود و یا 20 درصد ضرر در قرارداد به عنوان ضمانت اجرای تعهدات طرفین که شامل خریدار می شود قید می شود. در صورت پیش بینی و پیشگیری از این مسائل، مردم در آینده با مشکلات کمتری مواجه خواهند شد.
آیا با این نوع پرداخت مشکلی پیش خواهد آمد؟
در صورت اخذ کد رهگیری و انجام معامله در دفاتر مجاز، تعهدات در قرارداد قید شده و مشکلی برای طرفین وجود ندارد.
آیا اعتماد در معامله ملک کار درستی است؟
اصلا. در قرارداد نویسی شعاری داریم که می گوید به نوشتن قرارداد اعتماد نکنید. بیشتر دعواها و مشکلات به خاطر همین اعتمادها به وجود می آید. بین 40 تا 60 درصد مراجعه کنندگان به دادگاه کسانی هستند که معاملات خود را بر اساس اعتماد انجام داده اند.
کلامی از حضرت علی (علیه السلام) داریم که می فرمایند در معاملات مانند غریب باشید و واقعاً اگر بتوانیم این دستور را سرلوحه کار خود قرار دهیم و در همه معاملات مانند غریب باشیم اکثر مشکلات ما حل می شود.
نقش دفاتر مشاور املاک در حل این گونه اختلافات چیست؟
در شرایط خاصی دفاتر املاک می توانند برای حل و فصل اختلافات وارد شوند، مثلاً از طریق نقش ریش سفید، یعنی به طرفین مشاوره می دهند. همکاران ما مجاز به داوری طرفین قرارداد هستند. به گونه ای که در صورت بروز اختلاف بتوانند داوری کنند. توصیه می کنیم افراد در صورت اعتماد به مشاور املاک خود، آنها را به عنوان داور در قرارداد معرفی کنند. این امر در مورد اختلاف نظر بین نظریه مشاوران قانونی است.
چه مرجعی قیمت ملک را تعیین می کند؟
ضرب المثلی داریم که می گویند مالکیت در همه جای دنیا محترم است و در دین مبین اسلام بیشتر مورد احترام است. در هر حال این خود مالکان هستند که تعیین تکلیف می کنند; اما در حال حاضر مشکل پلتفرم های تبلیغاتی مانند اپلیکیشن های مختلفی است که در زمینه ارائه فایل وجود دارد. قیمت هایی می گذارند که تایید نشده است.
در این صورت چشم به چشمی وجود دارد، یعنی فرد می بیند که خانه ای معادل خانه خودش با امکانات کمتر به قیمت بالاتر گذاشته می شود، بنابراین این شخص قیمت ملک خود را نیز اعلام می کند. بالاتر این موضوع را باید به کارشناسان اتحادیه املاک هر شهر واگذار کرد تا کارشناسان بتوانند این موارد را برطرف کنند اما فعلا مرجعی برای تعیین قیمت وجود ندارد.
چه نکات و ویژگی هایی در قیمت گذاری آپارتمان موثر است؟
35 امتیاز در قیمت گذاری ملک تاثیرگذار است مانند متراژ زمین یا متراژ، شمالی یا جنوبی بودن ملک، عرض ملک، تعداد طبقات، تعداد واحدها، آدرس ملک. و … حتی در همان ساختمان طبقات اول و دوم و سوم و پنجم از نظر قیمت با هم تفاوت دارند. دارند. حتی زمانی که یک ارزیاب ملکی را قیمت گذاری می کند، در نهایت قیمت ها را با مشاوران املاک در آن منطقه بررسی می کند. یعنی حتی پس از بررسی این 35 گزینه، قیمت نهایی با همفکری مشاوران املاک منطقه اعلام خواهد شد.
پس میزان تسهیلات تاثیر مستقیمی روی قیمت ها دارد؟
بله، ما در بحث املاک و مستغلات می گوییم که جنگ جهانی سوم یا بر سر آب خواهد بود یا به دلیل جای پارک. پارکینگ موضوع مهمی است که در قیمت گذاری به خصوص در شهرهای بزرگی مانند تهران بسیار موثر است. در حال حاضر قیمت پارکینگ از 500 تا 600 میلیون تومان شروع و در برخی مناطق به 2 تا 3 میلیارد تومان می رسد. خانه های 175 متر مربع به بالا باید دارای 2 پارکینگ باشند. حتی قیمت پارکینگ های طبقات پایین تر از طبقات بالاتر است. همچنین اگر پس از اتمام کار انباری ساخته شود در قیمت آن تاثیرگذار خواهد بود. این مسائل تاثیر زیادی در قیمت گذاری دارد.
به جز پارکینگ، کدام امکانات جزو اولویت های اصلی ملک است؟
در چند سال گذشته آماری گرفته شد و بر اساس آن اعلام شد که 80 درصد معاملات ملکی در تهران در رابطه با خانه های زیر 50 سال انجام می شود. این بدان معناست که خانه‌هایی که سن کمتری دارند خرید و فروش آسان‌تر است. اگر شخصی می خواهد ملکی را برای سرمایه گذاری انتخاب کند، توصیه می شود به دنبال ملک با پارکینگ و با سن کم باشد.
در گذشته طبقات بالایی مانند طبقه چهارم بدون آسانسور به راحتی خرید و فروش می شد، اما اکنون طبقه دوم نیز بدون آسانسور به سختی به فروش می رسد. گاهی از سوی مشتری می گویند که ممکن است خودمان بتوانیم راه برویم و از پله ها بالا برویم، اما اقوام معلولی داریم که نمی توانند از پله ها بالا بروند. بعد از بحث سن و پارکینگ، آسانسور یکی از اولویت های اصلی یک ملک برای فروش و قیمت گذاری است.
خرید مسکن به چند دسته تقسیم می شود؟
گاهی خرید ملک برای سکونت است و گاهی برای سرمایه گذاری. در مورد نقشه ملک باید بگویم که املاک زیر 120 تا 130 متر مربع نقشه خوبی ندارند. یا اتاق خواب های کوچکی دارند یا اتاق نشیمنشان کوچک است یا آشپزخانه های کوچکی دارند. یعنی تعادلی بین اجزای این آپارتمان ها وجود ندارد. اگر توانایی مالی دارید، خانه های بیش از 130 متر مربع بخرید.
طبق آمار، هر فرد برای زندگی به حداقل 35 متر مربع فضا نیاز دارد. اما اگر شخصی قصد سرمایه گذاری در مسکن را دارد، بهتر است ملکی با متراژ بین 50 تا 70 متر مربع خریداری کند. املاکی با متراژ بین 50 تا 70 متر بازار بسیار خوبی دارند و به راحتی خرید و فروش می شوند مانند پراید که گفته می شود همیشه نقدینگی بالایی دارد.
گفتگو در مورد این post