خبر بد برای مستاجران/ قیمت مسکن ۱۱۶ درصد افزایش یافت

اقتصاد ایران:

نرخ نقدینگی مسکن در تهران تنها نیم درصد است. عددی که در مقایسه با سایر بازارها از جمله خودرو، ارز و طلا باید برای سرمایه گذاران مهم باشد. موضوع مهم بعدی برای خرید خانه با قصد سرمایه گذاری، کارایی بازار است. نرخ جهش قیمت مسکن در سال گذشته در مقایسه با سایر بازارها بین 15 تا 25 درصد کمتر بوده است.

فرارو نوشت: داده های آماری از بسترهای آنلاین خرید و فروش املاک نشان می دهد که نقدینگی در این بازار تنها 0.5 درصد است. برای درک بهتر این عدد در معاملات روزمره باید تصور کنید که از هر 200 خانه ای که فروشنده در سکوها ثبت و آگهی فروش می کند، در مدت یک سال فقط یک خانه مشتری پیدا می کند و معامله به مرحله امضای نهایی سند می رسد. این آمار حاصل مشاهده آماری در بازه زمانی یک ساله است که بیانگر سطح واقعی نقدینگی سرمایه در این بخش است.

اگر نقدینگی مسکن را با سایر بازارهای مالی و کالایی مقایسه کنیم، این تفاوت آشکارتر می شود. در بازار خودرو، فرآیند فروش خودرو معمولا در عرض چند هفته پس از درج آگهی و مراجعه خریداران انجام می شود و فروشنده پول معامله را دریافت می کند. در بازار سرمایه وضعیت نقدینگی سریعتر است. سهام شرکت ها در ساعات معاملاتی در چند دقیقه فروخته می شود. در سایر بازارهای مالی مانند بازار طلا، سکه و ارز، هم خریدار و هم فروشنده بدون اتلاف وقت و در کمتر از چند دقیقه دارایی خود را به پول نقد تبدیل می کنند. در بازار املاک، فروشنده ممکن است ماه ها منتظر بماند تا خریدار پیدا کند.

رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازارها چقدر است؟

بررسی پرونده های ثبت شده در بسترهای اینترنتی نشان می دهد که ارقام عرضه شده توسط فروشندگان مسکن در مهر 1405 نسبت به مهر 1404 116 درصد افزایش داشته است که در بررسی این نرخ رشد، دو نکته آماری و ساختاری در بازار مسکن وجود دارد.

اولین نکته این است که قیمت پیشنهادی فروشنده در آگهی اولیه با رقمی که در نهایت روی برگه مبایعه نامه درج شده و به امضای دو طرف در زیر می رسد متفاوت است. بنابراین قیمت نهایی معاملات مسکن همیشه کمتر از قیمت پیشنهادی است. نکته دوم مربوط به سد نقدینگی در بازار مسکن است. یعنی نقدینگی کم می تواند بازدهی 116 درصدی ملک را عملاً برای سرمایه گذار بی اثر کند، زیرا تا فروش نهایی سود سرمایه گذاری در بازار مسکن فقط روی کاغذ باقی می ماند.

در تحلیل مقایسه ای بازده مسکن با سایر دارایی ها در یک دوره یک ساله تفاوت های آماری زیادی وجود دارد. در بازار خودرو شخصی را تصور کنید که سال گذشته یک کویک با صفر کیلومتر خریده و در یک سال 10000 کیلومتر از خودرو استفاده کرده است. سود حاصل از فروش این سریع حدود 135 درصد است.

قیمت کویک صفر کیلومتر پارسال در همین زمان حدود 640 میلیون تومان بود. اکنون همین کویک مدل 1404 با 10 هزار کیلومتر سرویس در بازار خودروهای دست دوم و کارکرده به طور میانگین یک میلیارد و 500 میلیون تومان ارزش دارد که نشان از بازدهی بالاتر از بازار مسکن دارد.

در بازار ارز و فلزات گرانبها نیز ارقام قیمتی نشان دهنده نرخ بازدهی بالاتر است. اگرچه ورود به بازار دلار و طلا برای سرمایه گذاری توصیه نمی شود، اما آمارهای قطعی بازار حاکی از آن است که قیمت دلار طی یک سال گذشته رشد 140 درصدی را به ثبت رسانده است. همزمان با جهش نرخ ارز، بازار طلا نیز در این مدت یکساله رشد 140 درصدی را تجربه کرده است. مجموع این آمار نشان می دهد که بازار مسکن علاوه بر مواجهه با چالش قفل سرمایه در بلندمدت، در مقایسه با سایر بازارها از نظر نرخ بازدهی در جایگاه پایین تری قرار دارد.