برای خرید خانه 80 متری باید 82 سال حقوق پس انداز کرد!

اقتصاد ایران:

یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به تبعات تداوم بلاتکلیفی های سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن گفت: ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می تواند رکود تورمی بازار مسکن را تشدید کند. بازاری که همزمان با کاهش نقدینگی و کاهش سرمایه‌گذاری، با کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت مواجه است. بنابراین، طبق برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید یک خانه 80 متری باید 82 سال حقوق پس انداز کند.

ایسنا نوشت: رسول قربان نژاد ضمن تشریح سناریوهای پیش روی بازار مسکن گفت: آینده بازار مسکن به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور بستگی دارد و هر کدام از این سناریوها می تواند تاثیرات متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات مسکن داشته باشد.

وی افزود: در صورت توافق ممکن است در کوتاه مدت فشار بر نرخ ارز کاهش یابد و بخشی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند. در چنین شرایطی بخشی از منابع مالی فعال در بازارهایی مانند طلا، بازار سرمایه و خودرو می تواند به تدریج به سمت مسکن حرکت کند. اما انتقال این منابع به بازار مسکن زمان بر است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش سرمایه گذاری در حوزه ساختمان گفت: کاهش اعتماد سرمایه گذاران به آینده بازار در کنار ریسک های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، تمایل به سرمایه گذاری جدید را کاهش داده است. کاهش تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران نیز از نشانه های این وضعیت است. بازار مسکن به تدریج نقدینگی خود را از دست داده و گردش سرمایه کاهش یافته است.

قربان نژاد ادامه داد: در صورت عدم توافق و ماندن کشور در شرایط نه جنگ و نه صلح، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد سرسام‌آور نرخ ارز می‌تواند شرایط بازار را دشوارتر کند. در حالی که بخش مصرف کننده بازار، یعنی خانوارهایی که نیاز به مسکن دارند، بیش از گذشته قدرت خرید خود را از دست می دهند.

وی با بیان اینکه شاخص خرید مسکن به مرز هشدار رسیده است، گفت: طبق برآورد انجام شده یک کارمند عادی برای خرید خانه 80 متری باید حقوق 82 سال خود را پس انداز کند. این وضعیت نشان می دهد که شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن به شدت افزایش یافته است.

این کارشناس املاک تصریح کرد: افزایش نرخ ارز به مرور زمان در قیمت خرید و فروش ملک منعکس می شود اما بازار اجاره واکنش سریع تری نشان می دهد. در نتیجه خانوارهایی که درآمدشان متناسب با افزایش هزینه ها رشد نمی کند، مجبور می شوند به مناطق ارزان تری نقل مکان کنند. این روند علاوه بر فشار اقتصادی می تواند منجر به کاهش کیفیت زندگی و افزایش ناامیدی و بی انگیزگی در جامعه شود.

قربان نژاد درباره سناریوی جنگ نیز گفت: در چنین شرایطی احتمال توقف معاملات و یخ زدن بازار وجود دارد و تا روشن شدن شرایط ممکن است رشد قیمت ها متوقف شود. با این حال، پیش‌بینی دقیق پیامدهای این سناریو به شدت و مدت درگیری‌ها بستگی دارد.

ضرورت اصلاح مدل ساخت و ساز و تامین مالی مسکن

وی با تاکید بر اینکه خروج از بحران مسکن نیازمند برنامه ریزی بلندمدت است، گفت: نمی توان انتظار داشت که این بحران با راهکارهای یک ساله یا پنج ساله حل شود. به نظر من برای اصلاح ساختار بازار باید حداقل یک دوره 10 ساله در نظر گرفته شود و قبل از اجرای اصلاحات اساسی، ثبات نسبی پارامترهای اقتصادی فراهم شود.

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تمرکز بر افزایش تولید واحدهای مسکونی، تصریح کرد: مشکل بازار مسکن تنها کمبود تولید نیست؛ بلکه مشکل بازار مسکن تنها کمبود تولید نیست. نگهداری و عرضه نیز مهم است. بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه تولیدی اقتصاد خارج می شود. بنابراین باید سازوکارهایی ایجاد شود تا این دارایی ها نقد شوند و امکان استفاده از سرمایه های اندک مردم در تامین مالی مسکن فراهم شود.

قربان نژاد با اشاره به ظرفیت صندوق های املاک و صندوق های زمین و ساختمان افزود: بازار سرمایه ایران در حوزه تامین مالی مسکن هنوز عمیق نیست. در حالی که ارزش املاک در برخی خیابان ها و مناطق می تواند از ارزش بسیاری از شرکت ها در بازار سرمایه فراتر رود، اما این دارایی ها لزوما به پویایی اقتصاد کمک نمی کنند. مالکیت دارایی به تنهایی نمی تواند جایگزین استفاده مولد از دارایی ها شود.

وی توکن سازی دارایی ها در بستر بلاک چین را یکی از راهکارهای قابل تایید برای افزایش نقدینگی دانست و گفت: استفاده از سرمایه های خرد و ایجاد ابزارهای مالی جدید می تواند امکان مشارکت طیف وسیع تری از مردم را در سرمایه گذاری املاک و مستغلات فراهم کند. البته اجرای این روش نیازمند سازوکارهای قانونی مشخص و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن است.

پیش فروش مسکن نیاز به حساب های تضمینی دارد

این کارشناس مسکن درباره شکست پیش فروش مسکن در ایران گفت: پیش فروش می تواند ابزار مناسبی برای تامین مالی پروژه ها باشد اما در اقتصاد با تورم بالا برای سازنده و خریدار مخاطرات ایجاد می کند. افزایش هزینه های ساخت و ساز ممکن است قیمت نهایی پروژه را بالاتر از قیمت پیش فروش کند و توانایی سازنده را برای تکمیل و تحویل واحدها کاهش دهد.

قربان نژاد با تاکید بر لزوم نظارت بر منابع به دست آمده از پیش فروش افزود: خریدار باید مطمئن باشد که پولی که پرداخت کرده صرف همان پروژه می شود. استفاده از حساب‌های امانی می‌تواند چنین اطمینانی را فراهم کند. به گونه ای که منابع حاصل از پیش فروش به حساب خاصی واریز می شود و صرفاً برای هزینه های همان پروژه امکان برداشت از آن وجود دارد.

وی ادامه داد: در برخی پروژه ها سازنده بخشی از واحدها را پیش فروش می کند اما منابع مالی را برای خرید زمین یا ملک دیگری اختصاص می دهد. این اقدام می تواند تکمیل پروژه را به تاخیر بیندازد و در شرایط تورمی سودآوری آن را از دست بدهد. وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می توانند با ایجاد مکانیزم های نظارتی و بررسی پیشرفت پروژه ها به افزایش اعتماد مردم کمک کنند. البته معیارهای مورد استفاده در کشورهای دیگر باید با توجه به شرایط اقتصادی ایران بومی سازی شود.

افزایش هزینه ساخت و افزایش قیمت دلار

قربان نژاد درباره افزایش قیمت تمام شده مصالح و تجهیزات ساختمانی گفت: قیمت مصالح، تجهیزات و مواد اولیه ساختمانی در بخش های مختلف افزایش چشمگیری داشته است. میزان این افزایش متفاوت است و در برخی موارد به 300 درصد، در برخی موارد به 150 درصد و در برخی موارد به 50 درصد رسیده است.

وی قطعی برق و گاز و خسارت وارده به واحدهای فولادی در زمان جنگ را از عوامل موثر بر تولید و قیمت دانست و افزود: هزینه های عمرانی امسال قابل مقایسه با سال گذشته نیست و هزینه ساخت هر متر مربع در برخی موارد 70 درصد افزایش یافته است. در بخش میلگرد و محصولات فولادی نیز در مقاطع زمانی با افزایش 70 تا 80 درصدی هزینه مواجه بوده ایم. این افزایش ها مستقیماً بر هزینه ساختمان تأثیر می گذارد.

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از رواج قیمت گذاری دلار در بازار مسکن گفت: در برخی مناطق قیمت هر متر آپارتمان بر اساس دلار تعیین می شود و فروشنده در زمان های مختلف همان رقم دلار را به عنوان معیار تعیین می کند. در حالی که نرخ ارز تغییر می کند. این روش قیمت‌گذاری می‌تواند افزایش نرخ ارز را به سایر مناطق منتقل کند و سطح قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرد.

قربان نژاد تاکید کرد: افزایش قیمت ها در کنار کاهش قدرت خرید، جوانانی را که قصد ازدواج و خرید خانه دارند را از بازار خارج می کند. در چنین شرایطی، سیاست گذاری نباید تنها بر افزایش تعداد واحدهای ساخته شده متمرکز شود. همچنین اصلاح الگوی ساخت و انطباق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

وی با اشاره به ضرورت ساخت واحدهای متراژ کوچک گفت: ساخت واحدهای 40 و 50 متری می تواند یکی از گزینه های پاسخگویی به نیاز بازار باشد، اما تامین زیرساخت ها و رعایت کیفیت ساخت باید از ابتدا مورد توجه قرار گیرد. مسئله اصلی افزایش تولید به هیچ وجه نیست. بلکه ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه و ایجاد امکان استفاده موثر از اعتبارات موجود است.