چه زمانی مستاجران می توانند انتظار اجاره ارزان داشته باشند؟

اقتصاد ایران:

علیرضا زاکانی، شهردار تهران درباره مجموعه برنامه‌های حمایتی در هفته‌های اخیر گفته است؛ برنامه هایی که برخی از آنها فراتر از وظایف متعارف مدیریت شهری تعریف شده اند. تازه ترین محور این وعده ها، ورود شهرداری به بازار مسکن و استفاده از زمین، دارایی های شهری و ظرفیت بخش خصوصی برای تسهیل خرید و اجاره مسکن برای شهروندان است.

زاکانی در پنجم مهرماه اعلام کرد که شهرداری تهران در نظر دارد مدل «لیزینگ حرفه‌ای» را با قراردادهای سه تا پنج ساله راه‌اندازی کند. مدلی که بر اساس آن نرخ افزایش اجاره بها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.

وی همچنین از شناسایی 211 قطعه زمین بزرگ در 18 منطقه تهران خبر داد و گفت: این زمین ها ظرفیت ساخت حدود 256 هزار واحد مسکونی را دارد. این در حالی است که هنوز جزئیات روشنی درباره نحوه تامین مالی، زمان بندی اجرا و سازوکار تضمین این وعده ها ارائه نشده است.

فاصله بین ظرفیت اعلام شده و خانه های ساخته شده

ورود شهرداری تهران به ساخت مسکن و مشارکت در پروژه های عمرانی موضوع جدیدی نیست. در سال های گذشته نیز برنامه ها و تفاهم نامه هایی در این زمینه مطرح شد، اما باید بین ظرفیت هایی که روی کاغذ اعلام می شود و واحدهایی که در واقع ساخته و تحویل می شوند تفاوت قائل شد.

برای ارزیابی برنامه جدید شهرداری هنوز اطلاعات دقیقی از منابع مالی، زمانبندی اجرا و ضمانت اجرای تعهدات منتشر نشده است. مسئله فقط این نیست که شهرداری چند خانه خواهد ساخت. سوال مهمتر این است که اگر زمین یا تسهیلات عمومی در اختیار سازندگان قرار گیرد، چه تضمینی وجود دارد که واحدهای ساخته شده با همان شرایط حمایتی وعده داده شده به دست خانوارهای هدف برسد؟

بخشی از پاسخ را می توان در تجربه ای یافت که این روزها در برلین خبرساز شده است.

215 آپارتمان ساخته شد اما یک تعهد اجرا نشد

در نزدیکی ایستگاه مرکزی قطار برلین، محله جدیدی به نام “Europacy” تشکیل شده است. مجموعه ای از ساختمان های مسکونی و تجاری که بخشی از طرح توسعه شهری پایتخت آلمان است.

قرار بود در یکی از ساختمان های این محله 215 آپارتمان شرایط متفاوتی با واحدهای بازار آزاد داشته باشند. دولت ایالتی برلین در سال 2016 با سازنده موافقت کرد تا واحدها را تحت کنترل اجاره و به مدت 20 سال در اختیار خانوارهای واجد شرایط قرار دهد.

این ساختمان در آگوست 2023 آماده سکونت بود، اما تعهد در قرارداد اجرا نشد. در این بین مالکیت پروژه نیز تغییر کرده بود. این ملک در سال 2021 به شرکت دیگری واگذار شد و مالک جدید با وجود اطلاع از تعهد قبلی، ترتیبی نداد که دولت همچنان خواستار اجرای آن باشد.

این اختلاف می تواند به یک اختلاف طولانی بین سازنده، مالک جدید و مدیریت شهری تبدیل شود. با این حال، دولت برلین در سال 2025 شکایت کرد و خواستار انجام تعهد و جبران خسارت شد.

دادگاه اداری برلین در نهایت در 9 اکتبر 2026 برابر با 17 اکتبر 1405 به نفع دولت ایالتی رای داد و بر اساس این حکم، مالک قبلی و مالک جدید باید تعهد مربوط به اجاره حمایتی 215 واحد را انجام دهند و حدود 1.8 میلیون یورو به اضافه سود برای تخلفات گذشته پرداخت کنند.

این رای هنوز قطعی نشده است و امکان تجدیدنظرخواهی وجود دارد اما پیام پرونده روشن است: در شرایط خاص این پرونده، واگذاری مالکیت پروژه نتوانست مسئولیت اجرای تکلیف مسکن اجتماعی را از بین ببرد.

اجاره خانه 60 متری 390 یورو

برای درک اهمیت این تفاوت، باید دید که سازنده دقیقاً چه تعهدی را انجام نداده است. طبق توضیحات موسسه حقوقی نمایندگی دولت برلین، اجاره اولیه این واحدها نباید بیش از 6.5 یورو در هر متر مربع در ماه باشد.

بر این اساس، اجاره پایه یک آپارتمان 60 متری حدود 390 یورو تعیین شد. رقمی که شامل هزینه های جانبی نبود و پرداخت آن نیز منوط به رعایت شرایط دریافت مسکن اجتماعی بود.

این محدودیت قرار بود تا اواسط سال 2043 ادامه داشته باشد. بنابراین، اختلاف دولت برلین با سازنده تنها بر سر مبلغ اجاره چند واحد نبود. مسئله اصلی حفظ سهم مسکن در محله نوساز برای خانوارهایی بود که توانایی پرداخت اجاره بها در بازار آزاد را ندارند.

در چنین مدلی سازنده خصوصی می تواند در شهرسازی مشارکت کند اما تعهدی که در قرارداد شهرسازی می پذیرد بخشی از هزینه و مسئولیت همان مشارکت است. دادگاه پس از رسیدگی این الزام را قابل مطالبه دانسته است; حتی چند سال پس از آماده شدن ساختمان.

از وعده ساختن خانه تا تعهد تحویل آن

حالا باید به تهران برگردد. شهرداری از ظرفیت ساخت صدها هزار واحد مسکونی صحبت می کند، اما وجود زمین به تنهایی به معنای آماده بودن پروژه عمرانی نیست. برای تبدیل این ظرفیت به خانه باید وضعیت مالکیت، مجوزهای شهرسازی، منابع مالی، زیرساخت ها و مدل مشارکت مشخص شود.

در برنامه اجاره حرفه ای نیز سوالات مهمی وجود دارد. اگر قرار باشد اجاره بها در قراردادهای چندساله کمتر از تورم افزایش یابد، کدام نهاد مابه التفاوت را پوشش می دهد؟ شهرداری مالک واحدها می شود یا سازندگان خصوصی؟ در صورت تغییر مالک یا اپراتور، تکلیف اجاره نامه پشتیبانی چه می شود؟

این سوالات زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کنند که زمین یا سایر دارایی های عمومی در میان باشد.

البته تجربه برلین به این معنا نیست که قوانین ایران و آلمان یکی است. در مورد اخیر مسئولیت مالک جدید مربوط به شرایط خاص انتقال ملک و علم وی به تعهد قبلی بوده است و نمی توان نتیجه گرفت که در تمامی قراردادها تعهدات مالک قبلی خود به خود به مالک بعدی منتقل می شود.

با این حال، این مورد نشان می دهد که قراردادهای مشارکت شهری باید فراتر از وعده اولیه ساخت و ساز ساختار یابد. مدت زمان حمایت، نرخ اجاره، گروه های درگیر، نحوه نظارت و عواقب عدم اجرای تعهد، همه باید از ابتدا مشخص باشد.

شهرداری تهران چه تضمینی باید بدهد؟

حمایت از ساخت مسکن برای خانوارهای کم درآمد و استفاده از ظرفیت اراضی عمومی در ایران موضوع جدیدی نیست. تفاوت برنامه اعلام شده با سیاست قابل ارزیابی در وجود تعهدات مشخص و امکان پیگیری اجرای آنهاست.

حکم جدید برلین یادآور می شود که مسئولیت مدیریت شهری به افتتاح ساختمان ختم نمی شود. در آن شهر واحدها از سه سال پیش آماده تصرف شده بودند اما تعهد انجام نشده همچنان از طریق مراحل قضایی پیگیری می شود.

طرح های جدید مسکن شهرداری تهران همچنان در ابتدای راه است. مدیریت شهری درباره زمین، ظرفیت ساخت و ساز و قراردادهای اجاره بلندمدت صحبت کرده است. اما آنچه هنوز باید روشن شود مکانیسمی است که این وعده ها را به تعهدات قابل اندازه گیری و پیگیری تبدیل می کند.

برای مستاجری که قرار است از این برنامه ها بهره مند شود، تفاوت اصلی اینجاست: وعده اجاره ارزان تا زمانی که قابل مطالبه و اجرا نباشد، باز هم به معنای خانه ای با اجاره مقرون به صرفه نیست.