پیش بینی مهم قیمت مسکن در آبان ماه

اقتصاد ایران:

بازار مسکن در روزهای اخیر با ادعای افزایش 30 درصدی قیمت ها از نیمه دوم مهر تا نیمه اول آبان مواجه بوده است. ادعایی که نگرانی هایی را برای شکل گیری موج جدید تورم ایجاد کرده است، اما کارشناسان می گویند شاید بخش مهمی از این التهاب ناشی از واقعیت های اقتصادی نباشد، بلکه ناشی از انتظارات تورمی و جو روانی بازار باشد.

در چند روز گذشته برخی کارشناسان و مشاوران املاک از احتمال افزایش چشمگیر قیمت مسکن در هفته های آتی صحبت کرده و مدعی شده اند که قیمت مسکن از نیمه دوم مهر تا نیمه اول آبان 30 درصد افزایش می یابد. طرح این گمانه زنی ها بار دیگر نگرانی ها را مبنی بر آغاز موج جدید افزایش قیمت ها در بازار مسکن به وجود آورده است.

این پیش بینی ها در شرایطی است که بازار مصالح ساختمانی از نوسانات قیمتی در امان نماند. به همین دلیل بحث افزایش هزینه های ساخت و تاثیر آن بر قیمت تمام شده واحدهای مسکونی بار دیگر در کانون توجه قرار گرفته است.

اما سوال اصلی این است که آیا بازار مسکن با توجه به شرایط فعلی اقتصادی می تواند در این مدت کوتاه رشد 30 درصدی را تجربه کند؟ این پیش بینی ها تا چه اندازه با واقعیت های بازار همخوانی دارد و عوامل اقتصادی چه سهمی در افزایش احتمالی قیمت ها خواهند داشت؟ از طرفی این رشد احتمالی چقدر می تواند ناشی از انتظارات تورمی و ایجاد فضا در بازار باشد؟

انتظارات تورمی چگونه به افزایش قیمت مسکن دامن می زند؟

منصور غیبی کارشناس بازار مسکن در گفت وگویی درباره عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن گفت: شاید بخشی از این موضوع به هجمه و بار روانی که بر جامعه تحمیل می شود برمی گردد و به قول معروف وقتی آب تیره می شود هرکسی این فضا را برای خودش تحلیل می کند، فرصت ایجاد می کند و ادعا می کند.

وی افزود: البته ممکن است برخی از این ادعاها صحت داشته باشد؛ زیرا التهابات اقتصادی و شاخص ها و متغیرهایی که در این شرایط خود را نشان می دهند تا حدودی می تواند چنین برآوردهایی را توجیه کند.

غیبی در ادامه گفت: با این حال معتقدم بحث افزایش قیمت مسکن یا آنچه در فضای مجازی از آن به عنوان انفجار قیمت مسکن یاد می شود، بیش از آنکه مبتنی بر تحلیل های فنی و کارشناسی از شرایط اقتصادی باشد، ناشی از انتظارات تورمی است که این انتظارات در ذهن مردم شکل گرفته و آنها را به این باور می رساند که اکنون زمان افزایش قیمت مسکن است.

تحلیل فضای مجازی می تواند تأثیر عوامل اقتصادی را تشدید کند

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نقش متغیرهای اقتصادی در پیش‌بینی قیمت‌ها گفت: برای پیش‌بینی افزایش قیمت یک شاخص اقتصادی مانند مسکن باید متغیرها و نشانه‌های آن را بررسی کرد، این نشانه‌ها ممکن است به خودی خود حدود 10 تا 20 درصد تأثیر داشته باشند، اما انتظارات و تحلیل‌های تورمی که هر روز با آن مواجه می‌شویم، می‌تواند تا 50 درصد تا 50 درصد اثر بیشتری داشته باشد. در تسریع این روند نقش دارند.”

غیبی ادامه داد: تشخیص اینکه واقعیت های بازار کجاست گاهی سخت می شود، در مقطعی موجی به وجود می آید که همه تحلیل ها، متغیرها و باورها را تحت تاثیر قرار می دهد و به یکباره شاهد افزایش قیمت ها در بازار مسکن هستیم.

افزایش 100 درصدی قیمت مسکن بعد از تعطیلات نوروز قابل پیش بینی نبود

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه افزایش قیمت مسکن پس از تعطیلات نوروزی گفت: به عنوان مثال در اسفندماه دست از کار کشیدیم و در بازگشت پس از تعطیلات با افزایش نزدیک به 100 درصدی قیمت مسکن مواجه شدیم که کدام تحلیل اقتصادی یا کارشناسی چنین افزایشی را پیش بینی می کرد؟

تاثیر طلا و ارز بر بازار مسکن

غیبی با اشاره به تاثیر افزایش قیمت در بازارهای موازی بر بازار مسکن تصریح کرد: البته اگر افزایش قیمت ها در بازارهای موازی مانند طلا و ارز کنترل نشود، این روند بر بازار مسکن نیز تاثیر می گذارد.

افزایش هزینه مصالح، هزینه مورد انتظار مسکن نوساز را افزایش می دهد

این کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر رشد هزینه های ساخت و ساز بر تصمیم سازندگان توضیح داد: افزایش قیمت میلگرد یکی از شاخص های مهم برای سازنده است که افزایش قیمت بتن مصرفی در ساخت و ساز از دیگر شاخص های آن است.

وی افزود: زمانی که سازندگان با افزایش قیمت این مصالح مواجه می شوند این تصور به ذهنشان می رسد که محصول نهایی آنها یعنی واحد مسکونی جدید نیز در آینده گران می شود.

هزینه بالای واحدهای نوساز به آپارتمان های قدیمی نیز سرایت می کند

غیبی با اشاره به تاثیر افزایش قیمت واحدهای نوساز بر سایر نقاط بازار گفت: زمانی که قیمت واحدهای نوساز در منطقه ای افزایش می یابد این افزایش به واحدهای قدیمی نیز سرایت می کند و در نتیجه قیمت آپارتمان های پنج، 10 و حتی 15 ساله افزایش می یابد.

وی در ادامه با ابراز امیدواری نسبت به مدیریت التهابات بازار گفت: امیدوارم این التهابات مدیریت شود تا بتوانیم از این تفاسیر و تحلیل ها فاصله بگیریم، معتقدم تحلیل های اقتصادی زمانی می تواند به واقعیت نزدیک شود که اقتصاد کشور نسبتاً غنی باشد و در حوزه امنیت و سرمایه گذاری شرایط باثبات تری داشته باشیم.

فاصله بین قیمت فعلی و ارزش ذاتی مسکن

در ادامه این گفتگو خبرنگار ما با اشاره به نقش افزایش هزینه های ساخت و ساز و انتظارات تورمی در رشد قیمت مسکن از غیبی درباره تفاوت افزایش ارزش اسمی و ارزش واقعی ملک پرسید.

این کارشناس بازار مسکن پاسخ داد: این افزایش قیمت لزوما به معنای افزایش ارزش ذاتی مسکن نیست. اگر به آپارتمان هایی که با این قیمت ها عرضه شده اند مراجعه کنیم، آیا واقعا ارزش ذاتی آنها با قیمت اعلام شده متناسب است؟ مشکل اینجاست که بین قیمت های فعلی و ارزش ذاتی مسکن فاصله وجود دارد و این شکاف است که امروز همه را آزار می دهد.