به گزارش اختت 100 به نقل از مهر، مدت هاست در رسانه ها و گروه های نخبه و تخصصی حوزه مسکن به اشتباه درگیر دوگانگی توسعه افقی یا توسعه عمودی شده اند. اما هر دوی این نوع توسعه شهری در صورتی که با اصول و سیاست های خرد و کلان اجرا شود، راهگشای وضعیت مسکن کشور خواهد بود. از این رو توسعه عمودی علاوه بر توسعه افقی شهرها که از دیرباز مورد بررسی قرار گرفته و در بسیاری از شهرستان ها و استان ها اجرا شده است، دارای جنبه های فنی و تخصصی در مطالعه و اجرا نیز می باشد.
توسعه عمودی شهرهای کشور یکی از برنامه های راهبردی است که در راستای ارتقای خدمات شهری، بازسازی و احیای بافت فرسوده و همچنین افزایش تولید و عرضه مسکن همواره مورد توجه بوده است. توسعه عمودی کلان شهرهای کشور یکی از برنامه های اجتناب ناپذیر در توسعه پایدار است که دولت نقش مستقیمی در تامین اعتبارات و اجرای اولویت های آن ندارد و تنها با تسهیل از طریق برنامه ریزی و ایجاد انگیزه برای بخش خصوصی، آن را فراهم می کند. مبنای پویایی و اجرای آن است.
در همین راستا، طرح متری فروشی مسکن در بورس یکی از برنامه هایی است که سال هاست به منظور تامین مالی پروژه های توسعه عمودی شهرها در دستور کار قرار گرفته است، اما تاکنون به عنوان اجرایی نشده است. باید. به گفته بسیاری از کارشناسان تامین اعتبار مورد نیاز برای تحقق توسعه عمودی شهرها مبنای طرح فروش متری مسکن در بورس است.
سید مهدی هدایت مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: سال گذشته نسبت به سال 1401 با 138 درصد افزایش پروانه ساختمانی در بافت های فرسوده مواجه بودیم و 3 درصد بافت های فرسوده شهر تهران نوسازی شدند. توسعه عمودی شهرهای کشور یکی از رسالت های شهرداری هاست که با نوسازی بافت های فرسوده و تعریف پروژه های جدید در شهرها انجام می شود. پیشبرد این اهداف به تنهایی خارج از توان شهرداری ها بوده و نیازمند ورود و سرمایه گذاری بخش خصوصی است، زیرا پویایی شهرها در گرو احیای بافت های فرسوده و افزایش عرضه مسکن است.
وی در خصوص علت تاخیر در اجرای طرح پیش فروش مسکن در بورس، افزود: طرح پیش فروش مسکن در قالب اوراق موازی سلف اسلامی باید در سازمان بورس کالا بررسی و تصویب شود. متاسفانه با وجود پیگیری های انجام شده هنوز این اتفاق نیفتاده است و باید هر چه سریعتر تصویب شود تا سازندگان و سرمایه گذاران بتوانند پروژه های خود را در بورس عرضه کنند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران وی ادامه داد: شهرداری برای اجرای این طرح همه امکانات و تدابیر اندیشیده است اما بستر لازم برای ارائه آن به عموم مردم فراهم نیست. ما معتقدیم در حوزه مسکن می توان با افزایش عرضه، قیمت مسکن را تا حدود زیادی کنترل کرد، اما برخلاف سایر کشورهای توسعه یافته، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در کشور محسوب می شود و افزایش عرضه مسکن هر چند که چنین است. تاثیر زیادی روی قیمت ها نداشته باشد، موثر است.
نقدینگی و پیش فروش مسکن در بورس
هدایت از جمله دلایل لزوم اجرای طرح پیش فروش مسکن در بورس به آزادسازی نقدینگی جامعه برای ساخت مسکن اشاره کرد و ادامه داد: یکی از عوامل اصلی تورم در جامعه وجود نقدینگی بالا است. این در حالی است که ساخت و ساز مسکن در ایران با کمبود منابع و سرمایه مواجه است، بنابراین با ارسال نقدینگی جامعه به سمت ساخت و ساز می توان به دو هدف کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن دست یافت. در حال حاضر نیمی از جمعیت تهران مستاجر و نیازمند مسکن هستند و از سوی دیگر جامعه بستر مناسبی برای سرمایه گذاری نقدینگی خود پیدا نمی کند. طرح پیش فروش مسکن در بورس به دنبال ایجاد پیوندی بین جذب سرمایه های راکد مردم و افزایش تولید و عرضه مسکن است.
هدایت تاکید کرد: بر اساس تحقیقات انجام شده در 40 سال گذشته قیمت مسکن و زمین نسبت به سکه و طلا افزایش بیشتری داشته است. بنابراین اگر راهی برای جذب سرمایه مردم برای ساخت مسکن وجود داشته باشد، جامعه به جای اینکه خرید دلار و سکه منجر به خرید مسکن شود، سرمایه‌های راکد خود را سرمایه‌گذاری می‌کند. در حال حاضر شرط خرید واحد مسکونی برای بسیاری از اقشار جامعه فراهم نیست. طرح پیش فروش کنتور مسکن می تواند امکان خرید هر مترمربع مسکن را در اختیار مردم قرار دهد.
وی خاطرنشان کرد: مقام معظم رهبری بارها بر مهار تورم و افزایش تولید تا حدی تاکید کرده اند که شعار محور سال گذشته این دو موضوع بود. طرح پیش فروش کنتورهای مسکن در بورس می تواند از یک سو با جمع آوری نقدینگی جامعه به مهار تورم کمک کند و از سوی دیگر با تامین سرمایه های عمرانی زمینه را برای افزایش تولید فراهم کند. بنابراین هر دو محور فرمایشات مقام معظم رهبری در این طرح دیده شده است اما سوال اساسی این است که چرا نتوانسته ایم سرمایه های راکد جامعه را به سمت ساخت و ساز مسکن سوق دهیم؟
هدایت سرمایه های راکد به سمت ساخت و ساز
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: تاکنون تمام تجربیات ما در خصوص پیش فروش مسکن شکست خورده است و جامعه ذهنیت خوبی از پیش خرید مسکن ندارد زیرا تعهدات سازندگان به درستی انجام نشده است اما در قالب این طرح ضمانت‌نامه‌ها و تعهدات آن به سازمان بورس تحویل و توسط سازمان بورس تضمین شده است. مثلاً یک پروژه تجاری یا مسکونی در خیابان تهران تعریف شده است. تمامی ضمانت ها و تعهدات آن به بورس ارائه می شود و پس از آن خریداران می توانند با خیال راحت در بورس سرمایه گذاری کنند به جای اینکه طرف سازندگان باشند.
آیا طرح فروش کنتور مسکن اثر تورمی دارد؟
سید طاها حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند نیز با بیان اینکه طرح فروش کنتوری مسکن زمینه کنترل قیمت مسکن را فراهم می کند، به مهر گفت: به طور کلی تدوین هر طرح، برنامه و محرکی که کمک کند افزایش تولید و عرضه مسکن قطعا اثر تورمی نخواهد داشت. . عده ای مدعی هستند که طرح متری فروشی مسکن اثر تورمی دارد در حالی که اساس و کارکرد این طرح تامین اعتبار و اعتبارات مورد نیاز برای تعریف پروژه های کلان مسکن سازی است که در نهایت به تامین بیشتر مسکن کمک می کند. افزایش مستمر عرضه مسکن نیز ناخودآگاه منجر به کنترل نوسانات و قیمت مسکن می شود.
وی با بیان اینکه در حوزه ساخت و ساز مسکن با خلاء سرمایه گذاری مواجه هستیم، گفت: با توجه به شرایط اقتصادی کشور و همچنین افزایش قیمت ساخت و ساز و عرضه ملک، سرمایه گذاران در این حوزه با کمبود مواجه هستند. نقدینگی برای تعریف پروژه های بزرگ. . اگر سرمایه های خرد جامعه به کمک سرمایه گذاران و سازندگان مسکن بیاید، نه تنها مشکل تامین مالی این حوزه حل می شود، بلکه زمینه پویایی اقتصادی نیز فراهم می شود; اشتغال زیادی ایجاد شده و حتی مشاغل مرتبط مانند خرید و فروش مصالح نیز از رکود خارج می شود. همچنین می توان محاسبه کرد که اگر بخواهیم تنها نیمی از تعهدات سالانه دولت را با سرمایه گذاری و تامین مالی مردم محقق کنیم; می توان سالانه بیش از هزار همات نقدینگی موجود در کشور را جذب کرد و چه بهتر که این حجم عظیم نقدینگی به سمت تولید و پویایی اقتصاد کشور سرازیر شود.
این کارشناس حوزه حاکمیتی تاکید کرد: طرح فروش کنتوری مسکن در عین سودآوری برای جامعه موجب شفافیت بیشتر حوزه مسکن نیز می شود چرا که دلالان و فرصت طلبان نمی توانند تاثیر زیادی در روند اجرای آن داشته باشند. ، از خرید و فروش تا ساخت مسکن. اگر ابعاد و ظرفیت های این طرح به درستی برای جامعه تبیین شود، حتی می تواند بی اعتمادی مردم به بورس و بسترهای استاندارد خصوصی را بازگرداند.
وی با اشاره به اینکه امکان تدوین و اجرای طرح های ثانویه دیگری برای طرح فروش متری مسکن در بورس وجود دارد، گفت: تحقیقات زیادی در حوزه طرح فروش مسکن توسط سازمان بورس و اوراق بهادار انجام شده است. متر، از جمله پیشنهادات ما برای اجرای هر چه باشد بهترین این طرح، فروش اموال مازاد و غیرمنقول در مالکیت بانک ها است. در گذشته پلتفرم هایی مانند شرکت فروش دارایی های مازاد بانک ها (فام) اجرا شد که با چالش های زیادی مواجه بود و عملاً موفقیتی نداشت. اما در قالب این طرح، بانک ها می توانند دارایی های مازاد خود را برای فروش در بورس یا بسترهای شفاف خصوصی عرضه کنند. طبق قانون املاکی که توسط بانک ها مصادره شده و یا از طریق برخی قراردادها با تامین مالی موسسات مالی و اعتباری تولید شده اند باید به فروش برسند که این پروژه بستر مناسبی برای آن محسوب می شود.
تولید اموال دولتی از طریق بورس
مدنی ادامه داد: بحث دیگری که پیشنهاد می کنیم در قالب طرح فروش کنتور مسکن مطرح شود، تولید اموال و دارایی های دولتی از طریق بورس یا بسترهای خصوصی و تخصصی در این زمینه است. در گذشته این دارایی ها به منظور بهره وری در اختیار شخص ثالثی قرار می گرفت که این موضوع نیز چالش هایی را برای مالکان جدید و نحوه مدیریت آنها ایجاد می کرد. در صورت اجرای صحیح طرح فروش متری مسکن می توان با شفافیت و سلامت اقتصادی مجددا تعاونی ها راه اندازی شد و از ظرفیت های مردمی برای پوشش اهداف کلان حاکمیتی استفاده کرد.
وی بیان کرد: تشکیل تعاونی های مختلف و ایجاد بستر مناسب برای فعالیت آنها ظرفیتی است که در قالب این طرح می توان به آن پرداخت. تعاونی ها ظرفیت خوبی دارند که حفظ اصل شفافیت می تواند با جهت دهی به رشد و توسعه تولید مسکن در کشور دامن بزند. به عنوان مثال پروژه ای در بورس یا بسترهای تخصصی تعریف می شود و پس از خرید سهام توسط عموم، مدیریت آن به تعاونی مورد نظر (که حتی طی فرآیندی پس از عرضه اولیه سهام مورد بحث قابل تعریف است) محول می شود. واگذار شود، به این ترتیب چالش مدیریت آن پروژه از دوش دولت خارج می شود و صندوق ها و تعاونی ها مستقلاً پروژه ها را تامین مالی می کنند. البته این موضوع دارای پیچیدگی های فراوانی است که اتاق فکر حکمرانی هوشمند با چندین سال مطالعه راه حل های مناسبی را برای تحقق ایمن و سریع آن تعریف و پیش بینی کرده است.
رئیس اتاق فکر حکمرانی هوشمند در پایان تاکید کرد: دولت و دولت باید برای نخبگان و جامعه علمی کشور که تجربه اجرایی در پیشبرد اهداف خود دارند ارزش قائل شوند و به آنها اعتماد کنند. در حال حاضر تنها راه برون رفت کشور از بحران های کنونی تکیه بر حکمرانی هوشمند و اعتماد به نخبگان کشور برای ارائه راهکارهای جدید است. ظرفیت بالقوه بسیار خوبی در حوزه نخبگان علمی و دانشگاهی وجود دارد که برای کشف آن باید بررسی شود آمار مسائل و چالش های واقعی و اولویت دار کشور، طراحی و ارزیابی ایده ها، اجرای محدود ایده های برتر و اجرای همه جانبه راهکارها. احتمال دارد در کشور استفاده شود.
گفتگو در مورد این post