وام مسکن چهار برابر می شود؟

اما در مسیر «افزایش سقف تسهیلات» و احیای نقش وام در مسکن مهر، مانع بزرگی از «اقساط» وجود دارد. تضعیف شدید پایه مالی خانوارها در سال های اخیر – تحت تاثیر تورم بالا و رشد اقتصادی پایین – هر نوع افزایش شوک به اقساط ماهانه تسهیلات را برای متقاضی غیرقابل تحمل کرده است. جمعی از کارشناسان بانکی برای این معادله دو مجهول قدرت وام و اقساط ماهانه طرح مشارکتی برای تسهیلات مسکن ارائه کرده اند. در این طرح امکان افزایش مبلغ وام از میانگین فعلی 320 میلیون تومان به حداقل 1.2 میلیارد تومان وجود دارد.

قدرت وام مسکن در کشور با قیمت های بهار 1402 به «زیر میزان تأثیرگذار بر قدرت خرید خانه اولی ها» سقوط کرد و امروز – قیمت های سال 1403 – این ابزار اصلی خانه دار شدن عملا متوقف شده است. برای عملکرد. این زمان پارسال متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در کشور به 31 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافت که با احتساب مبلغ وام (متوسط ​​شهرها 320 میلیون تومان) در آن زمان با تسهیلات بانکی تنها امکان خرید 10 متر مربع واحد مسکونی وجود داشت. اما امروزه این قدرت ناچیز وام های رهنی حتی ناچیزتر شده است. از نظر تاریخی کمتر از 10 متر مربع. سیاست گذار پولی نوروز امسال با تایید «مجوز ویژه وام خرید مسکن» بر «ناکارآمدی تسهیلات فعلی» تاکید کرد. چند روز پیش وام مسکن نخبگان به 2 میلیارد تومان افزایش یافت.

در این وضعیت قفل شده بازار مسکن، دو طرح از سوی جمعی از کارشناسان «تامین مالی مسکن» و «کارشناسان بانکی» مطرح شده است که در صورتی که سیاست گذار پولی و متولی حوزه مسکن برای اجرای آن اقدام کنند. می توانیم به آینده امیدوار باشیم . اگرچه «بهبود کامل» وضعیت از طریق «رشد اقتصادی پایدار» محقق خواهد شد، اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهند بود. طرح اول «وام مشارکتی خرید مسکن» است به این معنا که خریداران مشترک آپارتمان – بیش از یک نفر – می توانند در ازای سهمی که از ملک می گیرند، از بانک تسهیلات خرید دریافت کنند و در نهایت، « مجموع وام تخصیص یافته به آپارتمان، حداقل 40 درصد از کل قیمت خرید آن خانه را پوشش دهد.

این طرح Ezixo “قدرت پوشش وام مسکن را از سطح فعلی 10% (میانگین کشوری) به حد قابل قبولی می رساند” و از طرف دیگر “پرداخت اقساط بین وام گیرندگان آسان و تا حدودی مقرون به صرفه می شود”. طرح دوم «حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساختمان به صندوق های زمین و ساختمان». این صندوق‌ها می‌توانند «تامین مالی دو منظوره در بازار ساخت و خرید مسکن» را تأمین کنند و در عین حال «تقاضای سرمایه‌ای ملکی» را از بازار مسکن به سمت بخش تولیدی مسکن سوق داده و اثر تورمی این تقاضا را تا حد زیادی کاهش دهند. در مورد قیمت آپارتمان .

تسهیل گرفتن وام مسکن

در این میان بررسی های کارشناسی نشان از بن بست ایجاد شده در وضعیت تامین مالی مسکن با اتکا به وام های بانکی برای خرید آپارتمان های مسکونی دارد و اکنون پیشنهاد جدیدی برای رفع این بن بست مطرح می شود. این پیشنهاد برای تسهیل یک شرط مهم برای دریافت وام مسکن است. در شرایط فعلی وام مسکن فقط به افراد و یا زوجین (زن و شوهر) پرداخت می شود. در واقع تنها مخاطبان وام خرید مسکن مشترک که به مبلغی معادل دو برابر سقف وام انفرادی دسترسی دارند، زن و شوهر هستند. از آنجایی که زن و شوهر تشکیل خانواده می دهند و پرداخت اقساط سقف وام به تنهایی خارج از توان مالی خانوار است، تسهیل شرایط دریافت وام مشترک برای افراد غیر زوج (زن و شوهر) پیشنهادی است که ساخته شده در این زمینه بحث شده است.

در همین زمینه، مهناز کشتکار رجبی، کارشناس حوزه سیاست های مالی حوزه مسکن در گفت و گو با «دنیای اقتصاد» از طراحی مدلی خبر داد که در آن شرایط دریافت وام های مشترک نیز وجود داشته باشد. برای افراد غیر از زن و شوهر فراهم شده است. در قالب این مدل، شرایط پرداخت وام مسکن باید به گونه ای تسهیل شود که به غیر از زن و شوهر، سایر افراد بتوانند به صورت مشترک برای وام مسکن اقدام کنند. این افراد می توانند اعضای یک خانواده (پدر، مادر، خواهر، برادر و …) و حتی افراد فاقد روابط نزدیک خانوادگی (سایر اعضای خانواده) یا غیر فامیل (آشنایی، دوست و …) باشند.

وی با بیان اینکه افزایش سقف وام مسکن در شرایط فعلی منجر به افزایش اقساط ماهانه می شود و از توان مالی بسیاری از خانوارهای متقاضی خرید مسکن با استفاده از وام خارج است، به «دنیای اقتصاد» گفت: باید سازوکاری وجود داشته باشد. طراحی و اجرا شود که این تناقض را برطرف کند. برای این منظور مدلی طراحی شده است که با دریافت مجوز از بانک مرکزی، به دو یا چند خریدار مشترک فارغ از زن و شوهر بودن، وام خرید مسکن پرداخت می شود. به این ترتیب مبلغ اقساط ماهیانه بین دو یا چند خانوار تقسیم شده و مقرون به صرفه خواهد بود. افراد همچنین می توانند ملک خود را در طول زمان ارتقا دهند تا جایی که بتوانند برای هر خانوار یک واحد مسکونی مستقل خریداری کنند.

به گفته وی، در صورت اخذ مجوز خرید مشاع و با توجه به کاهش سهم تسهیلات در ارزش واحد مسکونی (LTV)، وام مشاع معادل n درصد قیمت روز واحد مسکونی می تواند اجرا شود. به این ترتیب با توجه به این مهم، ضمن اینکه طرح در برابر افزایش قیمت ثابت است، بدون توجه به موقعیت ملک، تسهیلات به عنوان n درصد ارزش ملک پرداخت می شود. لازم به ذکر است از آنجایی که افزایش سقف تسهیلات مسکن در هر مقطع زمانی شامل ملاحظات و الزاماتی است که با توجه به شرایط و ویژگی های زمان بررسی باید مورد توجه قرار گیرد، بر این اساس پیشنهاد می شود در فاز اول، وام مشاع معادل n درصد قیمت فعلی، آپارتمان خریداری شده را تا سقف معینی (مثلاً 40 درصد تا سقف یک میلیارد و 200 میلیون تومان) اجرا کرد و به تدریج این مبلغ را تغییر یا افزایش داد. با توجه به نیازهای بعدی

بیرون بازار مسکن باید اصلاح شود

کارشناسان تامین مالی مسکن البته بهبود شرایط در این زمینه را بهبود همه عوامل موثر بر معیشت خانوارها، قیمت مسکن و ورود به حوزه های جدید تامین مالی در این بخش می دانند. به گفته آنها شرط بهبود شرایط در بازار مسکن در گام اول بهبود بیرونی بازار مسکن است. بهبود شرایط کلان اقتصادی، احیای دستمزد و حقوق کارگران و کارمندان، کنترل تورم و همچنین تامین مالی از طریق روش هایی مانند ایجاد صندوق زمین و ساختمان از جمله شرایطی است که باید به نفع تقاضای مصرفی مسکن محقق شود. .

محمدحسن مرادی، کارشناس تامین مالی حوزه مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در شرایطی که پوشش تسهیلات بانکی برای خرید مسکن کاهش چشمگیری داشته و وام کارایی مناسب خود را از دست داده است. ، شاید ساده ترین راه حل در نگاه اول افزایش سقف تسهیلات باشد. اما یک مانع مهم در این مسیر وجود دارد و آن ناتوانی گروه بزرگی از خانوارهای متقاضی در پرداخت اقساط ماهانه وام به دلیل ناکافی بودن سطح حقوق است.

به گفته مرادی، در شرایطی که خانوارها به دلیل تورم بالا و رشد نامتناسب دستمزد و حقوق، حتی در تامین هزینه های جاری زندگی روزمره با مشکل مواجه هستند، عملا حتی در شرایط فعلی نیز امکان بازپرداخت وام برای آنها وجود ندارد. . در صورت افزایش سقف تسهیلات که مترادف با افزایش اقساط ماهانه است، این عدم توانایی افزایش می یابد. به گفته وی، از آنجایی که مدت بازپرداخت وام افزایش می یابد، کل مبلغی که فرد باید به بانک بازپرداخت کند افزایش می یابد، حتی افزایش مدت بازپرداخت نیز در کاهش مبلغ اقساط ماهانه چندان موثر نخواهد بود. بنابراین از دیدگاه وی تنها راه حل فوری برای تقویت توان مالی خانوارها به منظور مقرون به صرفه شدن اقساط وام مسکن، ترمیم حقوق و دستمزد خانوارها است.

حسین حیدری، کارشناس و کارشناس تامین مالی حوزه مسکن نیز با بیان اینکه در شرایط فعلی تامین مالی از طریق وام بانکی برای خرید مسکن به بن بست رسیده است، به “دنیای اقتصاد” گفت: تنها راه موثر و کلیدی این است که طراحی یک مدل میان مدت (10 12 ساله)، برای خانه دار شدن خانوارها با افزایش عرضه با ایجاد صندوق های زمین و ساختمان. به گفته وی، اگر موانع اداری متعددی که بر سر راه راه اندازی این صندوق ها وجود دارد برطرف شود و شرایط برای ورود سازندگان به این عرصه فراهم شود، با فروش واحدهای سرمایه گذاری، زمینه خانه دار شدن تدریجی خانوارها و حفظ ارزش فراهم می شود. از دارایی های خود در برابر تورم املاک و مستغلات می توان به دست آورد. ارائه شده است

وی تاکید کرد: با توجه به افزایش کل مبلغ بازپرداخت وام بانکی، روش افزایش مدت بازپرداخت در شرایط فعلی برای مقرون به صرفه شدن وام چندان موثر نیست و این افزایش می تواند تا حدودی اقساط ماهانه را سبک کند که تاثیر چندانی در بهبود شرایط وام برای صاحبان خانه اولی ندارد. . بنابراین برای جبران این نارسایی ها باید از روش های دیگری مانند مسکن تدریجی با مدل صندوق های زمین و ساختمان که مبتنی بر افزایش عرضه جدید است استفاده کرد.

منبع: دنیای اقتصاد