سفته نویسی برای این خانه ها ممنوع شد! + جزئیات

اقتصاد ایران:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی قوانین جدیدی را برای خرید و فروش املاک تعیین کرده است. بر اساس این قانون، مشاوران املاک دیگر مجاز به تنظیم سفته یا سند عادی برای خانه هایی که دارای سند سبز هستند، نیستند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشدار داده است که مبایعه نامه های تنظیم شده برای این املاک در محاکم قضایی و دستگاه های دولتی پذیرفته نمی شود و مشاوران املاک متخلف نیز با مسئولیت قانونی و جبران خسارت مواجه خواهند شد.

سفته نوشتن برای کدام خانه ها ممنوع است؟

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تشریح جزئیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی پرداخت و اعلام کرد: اسناد مالکیتی که در تاریخ 12 تیر 1403 صادر شده و به رنگ سبز هستند، مشمول این قانون خواهند بود.

بر این اساس اگر ملکی دارای سند سبز باشد، نقل و انتقال آن باید طبق اقتضای قانون و از مجاری رسمی انجام شود و تنظیم سفته یا سند عادی برای چنین ملکی اعتبار قانونی نخواهد داشت.

بابایی تاکید کرد: در صورتی که مالک ملک دارای سند سبز قرارداد عادی برای فروش آن تنظیم کند، این سند در محاکم قضایی و دستگاه های دولتی پذیرفته نمی شود. بنابراین خریداران قبل از انجام معامله به رنگ و تاریخ صدور سند مالکیت توجه کنند.

هشدار به مشاوران املاک؛ قرارداد غیرقانونی خسارت دارد

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خطاب به مشاوران املاک بر ممنوعیت انعقاد قرارداد املاک دارای اسناد سبز تاکید کرد و گفت: شرکت های بازرگانی حق تنظیم قرارداد و اسناد عادی برای این دسته از املاک را ندارند.

به گفته بابایی، در صورتی که بنگاه معاملات ملکی برای ملکی که دارای سند سبز است، مبایعه نامه خلاف قانون تنظیم کند، این مبایعه نامه قابل استناد در دادگاه نیست و مشاور ملکی مسئولیت مدنی خواهد داشت.

همچنین در صورتی که خریدار به دلیل تنظیم چنین قراردادی متضرر شود و دادگاه سند عادی را نپذیرد، می تواند از مشاور املاک شکایت کند. در این شرایط مشاور مسئولیت مدنی خسارت وارده را بر عهده خواهد داشت و باید پاسخگوی خسارت باشد.

مجازات مشاوران املاک متخلف چیست؟

بابایی با اشاره به تشدید نظارت بر عملکرد مشاوران املاک، اعلام کرد بر اساس مصوبات شورای راهبری قانون الزام، سازمان تعزیرات حکومتی و واحدهای صنفی نیز وارد عرصه بازرسی و نظارت بر عملکرد بنگاه های معاملاتی خواهند شد.

بر اساس ماده 11 قانون الزامی، مشاوران املاکی که برخلاف مقررات اقدام به واگذاری غیرقانونی املاک کنند، با جریمه نقدی، ابطال پروانه فعالیت و مسئولیت مدنی و جبران خسارت مواجه خواهند شد.

آیا سفته برای اسناد و دفترهای قدیمی هم ممنوع است؟

یکی از نکات مهم قانون جدید این است که ممنوعیت انعقاد قرارداد عادی شامل تمامی املاک کشور نمی شود.

بابایی تصریح کرد: در حال حاضر اسناد مالکیت کتاب و اسناد مالکیت قدیم شامل این حکم نمی شود و تنها اسنادی که از 12 تیر 1403 صادر شده است مشمول قانون می شود.

به این ترتیب اگر ملکی دارای سند یا دفترچه قدیمی باشد، در شرایط فعلی و تا زمانی که ماده یک قانون عملیاتی نشده باشد، تنظیم سند عادی و مبایعه نامه برای آن همچنان قابل قبول است.

البته تبدیل سند دفترچه یادداشت به سند جدید یک نکته مهم نیز دارد; چون بعد از تبدیل سند سبز جدید صادر می شود و ملک ملزم به قانون می شود.

از کجا بفهمیم سند ملکی مشمول قانون جدید است؟

با توجه به توضیحات قویدل، سخنگوی و معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملاک تشخیص شمول قانون، تاریخ صدور درج شده در قسمت بالا سمت چپ سند مالکیت است.

در برخی موارد ممکن است بین تاریخ صدور سند و تاریخ امضای پشت آن تفاوت وجود داشته باشد; در چنین شرایطی تاریخ ثبت شده در سمت چپ بالای سند ملاک تشخیص خواهد بود.

همچنین از 12 تیر 1403 هنگام صدور یا تعویض سند مالکیت جدید، در متن سند به صراحت قید شده است که ملک مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی است.

12 میلیون سند سبز در اختیار مردم است

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تعداد اسناد مالکیت در کشور اعلام کرد: در مجموع حدود 25 میلیون سند مالکیت سبز و دفترچه در اختیار مردم است که از این تعداد 12 میلیون سند مالکیت سبز و 13 میلیون سند دفترچه موجود است.

وی همچنین از اتصال 137 هزار مشاور املاک به سامانه های سازمان ثبت خبر داد که به گفته وی حدود 90 درصد مشاوران املاک کشور را شامل می شود.

قویدل همچنین اعلام کرد بر اساس آخرین آمار از مجموع 147 هزار مشاور املاک دارای مجوز، 138 هزار و 192 مشاور به سامانه های سازمان ثبت متصل شده اند.

مشاوران املاک چگونه باید قرارداد تنظیم کنند؟

بر اساس ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی، مشاوران املاک باید پس از احراز هویت طرفین معامله و احراز اصالت ملک، یکی از دو مسیر قانونی را طی کنند.

در روش اول مشاور املاک پیش نویس قرارداد را تهیه و برای ادامه مراحل به دفتر اسناد رسمی ارسال می کند تا زمینه انتقال رسمی سند فراهم شود.

در روش دوم امکان تنظیم همان قرارداد در چارچوب تبصره ماده 3 قانون وجود دارد. در حال حاضر، 14 نوع قرارداد یکسان در سیستم وجود دارد.

قویدل تصریح کرد: پس از ثبت همان قرارداد، طرفین باید حداکثر ظرف مدت سه ماه برای ادامه روند و رفع محدودیت ها به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

بنابراین خریداران و فروشندگان ملک، به ویژه افرادی که قصد معامله ملک با سند سبز را دارند، قبل از امضای هر گونه قراردادی، باید از مشمولیت سند مذکور در قانون اجباری اطمینان حاصل کنند. زیرا تنظیم قرارداد عادی برای این املاک می تواند خریدار را با مشکلات قانونی و خطر اتلاف سرمایه مواجه کند.