معمای ارزش‌گذاری در بازار املاک و مستغلات؛ آیا بحران در راه است؟

بازار؛ گروه راه و مسکن: در دنیای سرمایه گذاری املاک، گاهی یک ساختمان بدون از دست دادن یک مستاجر یا کاهش درآمد عملیاتی، بخش قابل توجهی از ارزش خود را از دست می دهد. برای کاهش ارزش تئوریک ملک کافی است سرمایه گذاران بازده بالاتری را برای اجاره ثابت مطالبه کنند. این تناقض زمانی پررنگ تر شد که بلک استون که حدود 1.4 تریلیون دلار دارایی را مدیریت می کند، همزمان با افزایش نرخ بهره و تنش در بازار جهانی، کاهش ارزش برخی از سرمایه گذاری های خود در املاک را اعلام کرد و برخی عرضه های اولیه شرکت های تابعه را به تعویق انداخت.

پارادوکس حسابداری؛ استهلاک بدون از دست دادن درآمد

ارزیابی املاک سرمایه گذاری بر اساس پیوند بین درآمد خالص عملیاتی و نرخ تبدیل سرمایه است. مثلا ملکی با درآمد سالانه یک میلیون دلار و نرخ سرمایه 5 درصد نزدیک به 20 میلیون دلار ارزش دارد. اما رشد نرخ به 6 درصد ارزش نظری خود را با افت 16.7 درصدی به 16.7 میلیون دلار می رساند، بدون اینکه تغییری در درآمد حاصل شود.

رابطه معکوس بین نرخ تبدیل سرمایه و ارزش نظری املاک و مستغلات نشان می‌دهد که دارایی‌ها می‌توانند استهلاک قابل‌توجهی را بدون ضرر در درآمد عملیاتی تجربه کنند.

صورت های مالی بروکفیلد همچنین نشان داد که تغییر فرضی 25 واحد پایه در ارزش گذاری ها می تواند میلیاردها دلار در ارزش پرتفوی ایجاد کند. این حساسیت، شکنندگی ارزش‌گذاری‌های چند میلیارد دلاری را در برابر تغییرات نرخ تنزیل نشان می‌دهد.

واکنش ناهموار غول های مدیریت دارایی به فشارهای مالی

بررسی افشای اطلاعات مالی مدیران دارایی های بزرگ نشان می دهد که فشارهای ارزش گذاری جهانی نیست، اما واکنش ها بسته به زمان خرید، سطح بدهی و نوع دارایی متفاوت است. در حالی که صندوق های فرصت طلب بلک استون 3.2 درصد کاهش یافتند، برخی دیگر از پرتفوی ها رشد مثبت داشتند.

مقایسه عملکرد صندوق های بزرگ مانند بلک استون، بروکفیلد و آرس، واکنش های ناهموار پرتفوی ها را به تغییرات نرخ بهره و هزینه های تامین مالی نشان می دهد.

دارایی‌های لجستیک و مراکز داده همچنان ارزش‌گذاری بالایی دارند، اما سایر بخش‌ها در تلاش برای جبران هزینه‌های تامین مالی هستند. شاخص های مستقل نیز روندهای متفاوتی را نشان می دهند. همانطور که شاخص خیابان سبز کاهش 1 درصدی قیمت املاک تجاری اروپا را گزارش کرد، در حالی که شاخص ایالات متحده تغییرات محدودی را ثبت کرد و صندوق های سرمایه گذاری غیر مبادله ای جهانی بازده مثبت را ثبت کردند.

شکاف بین ارزش دفتری و قیمت های واقعی بازار

مسئله عمیق تر، شکاف بین ارزش گذاری کتاب و قیمت های واقعی بازار است. از آنجایی که املاک ثبت نشده روزانه مورد معامله قرار نمی گیرند، ارزیابی آنها بر اساس مفروضات مالی دوره ای است. مطالعه مک کینزی نشان می دهد که شکافی بین نرخ های ارزش گذاری املاک فهرست شده و خصوصی وجود دارد.

خطر اصلی در اینجا این است که نرخ‌های بالا نه تنها بر ارزش‌ها فشار وارد می‌کند، بلکه با امتناع فروشندگان از ضرر و زیان و تقاضای خریداران بازدهی بالاتر، نقدینگی را مختل کرده و منجر به انباشت دارایی‌های فروخته نشده می‌شود.

سررسید وام ها و آزمون سخت بازار املاک

این فشارها با سررسید 2.1 تریلیون دلاری وام مسکن تجاری ایالات متحده طی سه سال آینده، دو برابر خواهد شد. این امر مستلزم تامین مالی مجدد دارایی ها با شرایط مختلف است.

سررسید تریلیون‌ها دلار وام‌های تجاری تجاری و کمبود نقدینگی، بازار املاک و مستغلات را با آزمون سختی برای تطبیق قیمت کتاب با واقعیت‌های بازار مواجه کرده است.

آنچه امروز شاهد آن هستیم یک فروپاشی جهانی نیست، بلکه یک آزمون خشن برای انعطاف پذیری پرتفوی در برابر نرخ های بهره بالا است. سوال اصلی این است که چقدر بین ارزش گذاری مدیران دارایی و قیمت های واقعی بازار فاصله وجود دارد.