پیش خرید ملک در دبی و خرید قسطی؛ پیش‌پرداخت، پلن‌های پرداخت و هزینه واقعی در ۲۰۲۶

به گزارش بازار، پیش خرید ملک در دبی معمولا با 10 تا 20 درصد پیش پرداخت آغاز می شود و در 9 ماهه اول سال 2026 حدود 71 درصد از معاملات مسکونی این شهر از این مسیر انجام شده است. در خرید اقساطی خانه در دبی مجموع پرداختی برای یک واحد 1 میلیون درهم در هر سه طرح رایج حدود 1045000 درهم می باشد و تفاوت اصلی در زمان پرداخت می باشد.

سهم پیش فروش ملک در دبی چقدر است؟

داده های تراکنش اداره زمین دبی که توسط Property Monitor منتشر شده است، نزدیک به 115000 معامله مسکونی را از ژانویه تا سپتامبر 2026 نشان می دهد که بیش از 81000 مورد از آنها پیش فروش بوده است.

منبع: داده های تراکنش دپارتمان زمین دبی بر اساس Property Monitor، AKT Property Collection، نوامبر 1405.

قسمت زیادی از بازار املاک دبی قبل از پایان ساخت و ساز خرید و فروش می شود و قرارداد این خریدها در سامانه ای به نام «عقود» ثبت می شود. مراحل این مسیر و پروژه های در حال ارائه را می توان در آن یافت راهنمای پیش خرید ملک دبی در املاک AKT او دید

حدود 7 مورد از هر 10 معامله مسکونی در دبی قبل از پایان ساخت و ساز بسته می شود. به همین دلیل، سوال اصلی اکثر خریداران، انتخاب یک طرح است: کدام طرح متناسب با درآمد و برنامه مالی آنها است؟

برنامه های پیش پرداخت و پرداخت چیست؟

بررسی 1576 طرح پرداخت در 977 پروژه در حال فروش در دبی نشان می دهد که پیش پرداخت در 86 درصد از طرح ها 20 درصد یا کمتر است. در 41 درصد طرح ها این رقم به 10 درصد یا کمتر می رسد.

رایج ترین تقسیمات 50/50 و 40/60 هستند. عدد اول سهمی است که تا پایان ساخت پرداخت می شود و عدد دوم سهمی است که در زمان تحویل واحد سررسید می شود.

این طرح ها به طور متوسط ​​40 درصد قیمت را به روز تحویل موکول می کنند. تنها 11 درصد از طرح ها پرداخت را به بعد از تحویل تمدید می کنند و میانگین فاصله تا تحویل در این پروژه ها 15 ماه است.

شرایط خرید اقساطی خانه در دبی بر اساس این طرح ها است. در خرید اقساطی خانه در دبی، طبق قرارداد با سازنده، خریدار هر قسط را به حساب امانی پروژه واریز می کند و در پایان سند به نام او صادر می شود.

هزینه واقعی سه طرح پرداخت در یک واحد 1 میلیون درهم می باشد

جدول زیر طرح 40/60، طرح 50/50 پس از تحویل و خرید نقدی روی یک واحد نمونه را مقایسه می کند. قیمت واحد در هر سه ستون یکسان است و پیش پرداخت در هر دو طرح اقساطی 20 درصد در نظر گرفته شده است.

منبع: محاسبه نمونه بر اساس تعرفه اداره زمین دبی و طرح های منتشر شده سازندگان، گردآوری AKT Properties. قیمت درهم 73500 تومان 22 آبان 1405.

مجموع هر سه ستون یکسان است و این نکته ای است که کمتر در تبلیغ طرح ها به آن اشاره می شود. طرح پرداخت قیمت را کاهش نمی دهد و زمان پرداخت را جابجا می کند. سه چیز این برنامه ها را از هم جدا می کند.

اولین مورد پرداخت در روز تحویل است. در طرح 60/40 خریدار باید به یکباره 400000 درهم تهیه کند و بهتر است این مبلغ را از روز امضا در برنامه مالی خود لحاظ کند.

دوم نرخ ارز است، زیرا اقساط آن به درهم تعیین می شود. خریدار که درآمدش به تومان است، با 10 درصد افزایش نرخ، 800 هزار درهم باقی مانده را حدود 5.9 میلیارد تومان بیشتر پرداخت می کند. خریدار نقدی با پرداخت کامل در روز امضا از این نوسان جلوگیری می کند.

سومین زمان شروع اجاره نامه است. واحدی که هنوز تحویل نگرفته است اجاره ندارد و درآمد آن پس از تحویل شروع می شود. از همان زمان هزینه ساختمان نیز می آید که در دایره روستای جمیرا به ازای هر فوت مربع در سال حدود 14 درهم و برای یک اتاق خواب 800 فوتی به حدود 11000 درهم می رسد.

در مورد خرید نقدی یک نکته وجود دارد: تخفیف نقدی باید جداگانه از سازنده درخواست شود و تا زمانی که در قرارداد لحاظ نشده است، در نظر گرفته نشود.

هر طرح برای چه کسی است؟

طرح 60/40 برای خریدارانی مناسب است که می دانند تا روز تحویل مبلغ زیادی دریافت خواهند کرد. مثلاً از فروش ملک دیگری یا پایان سرمایه گذاری. در دوران ساخت و ساز کمتر احساس فشار می کند اما باید برای روز تحویل برنامه ریزی مشخصی داشته باشد.

طرح 50/50 بعد از تحویل برای شخصی است که می خواهد خودش در واحد زندگی کند یا آن را اجاره دهد و بخشی از اقساط را با همان اجاره پرداخت کند. این طرح ها نادرتر هستند و باید در چندین پروژه جستجو شوند.

خرید نقدی برای افرادی مناسب است که پول آماده دارند و از نوسانات نرخ ارز می ترسند. او تمام هزینه ها را در روز امضا می پردازد و هر اتفاقی که بعدا بیفتد در قیمت درهم او تاثیری ندارد.

معایب خرید ملک در دبی قبل از تحویل

خرید قبل از تحویل به دلیل کم بودن پیش پرداخت جذاب است اما خریدار چند نکته را نیز می پذیرد که بهتر است از ابتدا مشخص باشد.

تاریخ تحویل مهم ترین است. فاصله تا تحویل در نیمی از پروژه ها بین 9 تا 27 ماه است و خریدار باید ببیند قرارداد چه مهلت و غرامتی برای تاخیر پیش بینی کرده است.

اقساط دیرهنگام هم هزینه دارد. قانون دبی شماره 13 سال 2008 و اصلاحات آن مبلغی را که سازنده می تواند کسر کند به درصد پیشرفت ساخت گره می زند، بنابراین این بند قرارداد باید قبل از امضا مطالعه شود.

فروش قبل از تحویل نیز به شرایط سازنده بستگی دارد. بسیاری از سازندگان تا زمانی که درصد معینی از قیمت پرداخت نشود، مجوز واگذاری قرارداد را صادر نمی کنند.

تا پایان پرداخت ها سند صادر نمی شود. خریدار تا زمانی که نام خود را به عنوان خریدار در دفتر ثبت موقت اداره زمین ثبت کند، ثبت قرارداد را نگه می دارد.

قبل از امضای قرارداد پیش خرید چه مواردی را باید بررسی کنیم؟

قانون شماره 8 دبی در سال 2007 توسعه دهنده را موظف می کند که برای هر پروژه پیش فروش یک حساب امانی داشته باشد. پول خریدار به این حساب می رود و برداشت آن بستگی به پیشرفت ساخت دارد.

ثبت پروژه و حساب امانی آن در اپلیکیشن Dubai REST متعلق به اداره زمین دبی قابل مشاهده است. شماره حساب ذکر شده در قرارداد باید با این اطلاعات مطابقت داشته باشد و هر قسط فقط به همان حساب واریز شود.

در قرارداد چهار بند قابل بازخوانی است: تاریخ تحویل، جریمه دیرکرد، اندازه واحد نهایی و هزینه هایی که از روز تحویل به عهده خریدار است.

عکس: Jpbowen، Wikimedia Commons، مجوز CC BY-SA 4.0

خلاصه

پیش خرید ملک در دبی روشی رایج برای ورود به این بازار است، زیرا می توان قرارداد را با حدود یک چهارم قیمت بسته کرد. اما کل پرداختی تفاوت چندانی با تغییر طرح ندارد و تصمیم اصلی انتخاب زمان پرداخت است. شخصی که قبل از امضای قرارداد، مبلغ پرداختی را در روز تحویل، نرخ ارز و تاریخ شروع اجاره محاسبه می کند، طرح را بر اساس تعداد انتخاب کرده است.