پیش بینی خطرناک از بازار مسکن

بازار چند سال است؟ خرید و فروش مسکن با رکود شدید مواجه است. اما این بدان معنا نیست که قیمت مسکن تغییر قابل توجهی خواهد داشت. گاهی اوقات تغییرات جزئی در شرایط بازار به وجود می آید اما همچنان شاهد رونق و حرکت فعالیت در بخش خرید و فروش نیستیم. از طرفی با افزایش نجومی قیمت اجاره مسکن، کار برای مستاجران بسیار سخت شده و باعث تداوم مشکلات اجاره بها می شود.

سال 1402 نیز از این قاعده مستثنی نبود. با توجه به آنچه گفته شد، حوزه مسکن در سال 1403 با چه شرایطی مواجه خواهد شد؟

ناصر زکری کارشناس مسکن شرایط بازار مسکن در سال 1403 را رکود و مشابه سال 1402 عنوان کرد.

وی ادامه داد: تمایلی به خرید و فروش در بازار مسکن وجود ندارد. نکته اصلی این است که هیچ برگ برنده مؤثری وارد بازار نشده است که این بخش را تحت تأثیر قرار دهد.

زکری تصریح کرد: بودجه دولت پشتوانه اجرای برنامه های خود را ندارد بنابراین نمی تواند به عنوان عاملی تاثیرگذار وارد بازار شود و شرایط را تغییر دهد. خبر جدیدی در راه نیست.

به گفته زکری، بازار مسکن مانند فنر فشرده ای است که به یکباره انرژی خود را آزاد می کند و تحول بزرگی در بازار رخ می دهد. ما همیشه می‌توانیم انتظار این تغییرات را داشته باشیم، اما اکنون شرایط به گونه‌ای است که نباید انتظار تغییر خیلی شدید و گسترده را داشته باشیم.

وی با اشاره به توقف شرایط خرید و فروش مسکن درباره قیمت اجاره مسکن توضیح داد: قدرت خرید مستاجران بسیار محدود است. امیدوارم اجاره بهای مسکن افزایش نیابد. در سال های گذشته تصویب سران قوا که به عنوان افزایش 25 درصدی در تهران و 20 درصدی در کشور مطرح شده بود. یک توقع ایجاد کرده است.

این کارشناس مسکن یادآور شد: در حال حاضر قدرت خرید مستاجران کاهش یافته و توان پرداخت قیمت های بالاتر را ندارند. نظر من این است که افزایش اجاره بهای مسکن در این منطقه به تایید مسئولان برسد.

وی یادآور شد: در گذشته افزایش اجاره بها باعث مهاجرت مردم به حاشیه شهرها می شد و به نظر می رسد این مهاجرت ها ادامه داشته باشد.

وی با تاکید بر اینکه با توجه به توان جامعه امکان افزایش اجاره بها وجود ندارد، گفت: البته مالک تمام تلاش خود را می کند تا افزایش ها عادی جلوه کند و به 25 درصد برسد.

زکری گفت: به نظر می رسد سال سختی برای مالکان و مستاجران در پیش است.

وی سال 1403 را چنین توصیف کرد: سالی راکد و بدون تغییر خواهد بود. مگر اینکه دولت سیاست جدیدی پیشنهاد کند یا در سیاست خارجی تغییراتی ایجاد شود. یا اینکه ابزارهای مالی جدیدی را در بازار سرمایه معرفی کنیم که بر بازار مسکن تاثیر بگذارد.

این کارشناس املاک افزود: در حال حاضر برگه جدیدی در حاشیه بازار وجود ندارد که به نوعی وارد بازار شده و تحولی در آن ایجاد کند. باید انتظار داشت در ماه خرداد و بعد از ماه رمضان و در فصل اجاره فضای بازی مشخص شود تا پیش بینی دقیق تری صورت گیرد.

افزایش نرخ در صورت عدم کنترل بازار ارز

عباس شوکتی درباره شرایط اجاره و خرید و فروش مسکن در سال آینده گفت: نرخ ها بستگی مستقیم به وضعیت ارز دارد. اگر نرخ ارز کنترل شود، قیمت مسکن می تواند در اردیبهشت و خرداد کاهش یابد، اما اگر نرخ ارز به بیش از 60 هزار تومان برسد، این احتمال وجود دارد که در خرداد ماه با افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن مواجه شویم.

وی طراحی سامانه چک نویسی توسط دولت را بر قیمت اجاره موثر عنوان کرد و افزود: این سامانه دست دلالان را کم می کند و بازار دلالی را کنترل می کند. سیستم چک نویسی احتمالا می تواند در بازار اجاره موثر باشد.

شوکتی ادامه داد: البته اگر نرخ ارز کنترل نشود و املاک گران شود قطعا بر اجاره بها تاثیر می گذارد. دولت می تواند از یک طرح حاکمیتی مانند دوره کرونا استفاده کند که باعث شد نرخ اجاره بها بیش از 25 درصد افزایش نیابد. در این بخش، شرایط را کنترل می کند، اما روش های دیگری را می توان اتخاذ کرد.

وی یادآور شد: در صورت کنترل ارز چه در فروش و چه در اجاره، قیمت ها کاهش می یابد، اما اگر دلار به بالای 70 هزار تومان برسد، در سه ماهه اول سال 1403 شاهد افزایش قیمت اجاره و خرید و فروش خواهیم بود.

رکود همچنان ادامه دارد

این کارشناس مسکن درباره وضعیت رکودی بازار مسکن در سال آینده گفت: از سال 1396 و پس از شکسته شدن برجام؛ رکود بر بازار مسکن حاکم شد و شرایط سال به سال بدتر شد. ما هنوز نتوانسته ایم آن را کنترل کنیم.

وی درباره راه های کنترل رکود توضیح داد: راه هایی برای کنترل آن وجود دارد. تمهیدات زیادی وجود دارد و ما راهکارهای زیادی را به دولت ارائه کرده ایم، اما تاکنون راهکارهایی که خودشان انجام داده اند برای این بخش نتیجه ای نداشته است.

شوکتی ادامه داد: یکی از راهکارهایی که برای کاهش قیمت مسکن ارائه کرده ایم، ساخت خانه های کپسولی کوچک است. دولت باید تسهیلات بدهد. زمین ها باید به مدت 99 سال به صورت رایگان در اختیار مردم قرار گیرد. این سیاست چندین سال پیش اجرا شد و در یک مقطع زمانی بسیار خوب عمل کرد. الان میشه جواب داد

وی افزود: در کنار این اقدامات باید تسهیلاتی برای مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و نوسازی، اطفای حریق و همه اینها در نظر گرفته شود. چنین سیاست هایی می تواند موثر باشد. دولت باید در کنار بخش خصوصی بیاید و از این بخش حمایت کند. وقتی این حمایت ها توسط دولت ارائه شود، قیمت مسکن می تواند 40 تا 50 درصد کاهش یابد.