بر اساس اخبار ساختمانی، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده در سال گذشته به کمتر از 400 هزار واحد رسید که دست کم چهار عامل سیاسی و اقتصادی ناشی از آن است. در این شرایط تولیدکنندگان چهار روش را برای بقا در بازار انتخاب کرده اند. از جمله کاهش سرمایه گذاری جدید و تحویل واحدها بدون تکمیل آنها.
ساخت و ساز در کشور برای پنجمین فصل متوالی با رشد منفی تیراژ واحدهای جدید مواجه شد. آمارهای رسمی از روند صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری حکایت از کاهش 25 درصدی تولید مسکن در سال 1404 نسبت به سال قبل دارد و در عین حال وضعیت در بهار 1405 نیز کاهش یافته است.
ساخت و ساز در کشور برای پنجمین فصل متوالی با رشد منفی تیراژ واحدهای جدید مواجه شد. آمارهای رسمی از روند صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری حکایت از کاهش 25 درصدی تولید مسکن در سال 1404 نسبت به سال قبل دارد و در عین حال وضعیت در بهار 1405 نیز کاهش یافته است. تیراژ ساخت مسکن در کشور طی پنج فصل منتهی به ابتدای تابستان امسال نسبت به فصل مشابه سال قبل به طور متوسط 23 درصد در هر فصل کاهش یافته است.
اگر بر اساس محاسبات جدید انجام شده در پیش نویس طرح جامع مسکن تا افق 1415، «کف مورد نیاز عرضه جدید در بازار مسکن» را در نظر بگیریم، باید سالانه 590 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته و به فروش برسد.
اگر بر اساس محاسبات جدید انجام شده در پیش نویس طرح جامع مسکن تا افق 1415، «کف مورد نیاز عرضه جدید در بازار مسکن» را در نظر بگیریم، باید 590 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته و به بازار مصرف عرضه شود.
این در حالی است که سال گذشته تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهرها برای عرضه واحدهای مسکونی نوساز 392 هزار فقره بوده است. بهار امسال ساخت 95 هزار واحد در شهرها آغاز شد که نسبت به بهار سال گذشته 13 درصد کاهش داشته و کمتر از نیاز بازار به تعادل نسبی است.
سال گذشته علاوه بر بهار امسال، با توجه به اینکه هم تیراژ تولید رشدهای منفی متوالی داشته و هم میزان سرمایه گذاری ریالی در این بازار طی یک سال 1404 با رشد واقعی منفی 29 درصدی مواجه شده است، می توان آن را «زمستان سازندگی» نامید.
همین جهت گیری این دو متغیر یعنی رشدهای منفی موید اتفاقاتی است که از سال گذشته نقش ترمز تولید در داخل و خارج از بازار ساخت و ساز را ایفا کرده و همچنین نقش فرار تولیدکنندگان مسکن از بازار ساخت و ساز به سمت بازارهای غیرمولد را تایید می کند.
می توان «کوچک شدن بازار ساخت و ساز» را به عنوان یکی از طولانی ترین دوره های سرمایه گذاری در همین چارچوب آثار اقتصادی پیامدهای جنگ تحلیل کرد.
در این پنج فصل فروپاشی بازار ساخت و ساز، کشور شاهد 2 جنگ بود. همانطور که در هفته‌های اول جنگ اول یعنی جنگ 12 روزه پیش‌بینی می‌شد که «بی‌اطمینانی‌ها و بلاتکلیفی‌های جنگ» بیشترین تأثیر را بر سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت داشته باشد، اکنون نیز می‌توان «کوچک شدن بازار ساخت‌وساز» را به عنوان یکی از طولانی‌ترین دوره‌های سرمایه‌گذاری در همان چارچوب اثرات اقتصادی پیامدهای جنگ تحلیل کرد.
فعالان اقتصادی در یک سال گذشته چه در هفته‌های درگیری نظامی و چه در ماه‌های پس از «اعلام آتش‌بس»، به دلیل نامشخص بودن روند قیمت‌ها در حوزه تولید، با توجه به افزایش تورم تولید، تا حد امکان از «پذیرش تعهدات بلندمدت» پرهیز کردند.
اما علاوه بر این تأثیر اولیه جنگ های 12 و 40 روزه بر بازار ساخت و ساز، «رکود خرید سرمایه ملک» نیز به عنوان اثر ثانویه شرایط تولید را برای سازندگان محدود کرد.
سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان به ویژه آپارتمان های نوساز کاهش چشمگیری داشت. تحت تاثیر این رکود، نقدینگی لازم برای ساخت و ساز از دسترس سازندگان خارج می شود.
بازار ساخت و ساز مسکن در دوره ای از «باران مالیات» رنج می برد که «تورم ساختمانی» بر «تورم املاک» غلبه کرده و سازندگان باید بیش از آنچه از فروش به دست می آورند برای تولید بپردازند.
بر اساس قانون، سازندگان مشمول پرداخت «مالیات ساخت و فروش» به میزان ۲۵ درصد درآمد حاصل از این فعالیت تولیدی هستند.
این در حالی است که دریافت این مالیات در دو مرحله در شرایط تورمی اقتصاد کشور باعث شده «سازندگان مسکن بابت تورم مسکن مالیات بدهند».
ماجرا از این قرار است که سازنده وقتی یک واحد مسکونی نوساز را معادل 10 درصد قیمت منطقه ای ملک می فروشد، بابت ساخت و فروش به «ملایت علی الحساب» پرداخت می کند. سپس چند سال بعد سازمان امور مالیاتی با صدور فاکتور قطعی، نرخ 25 درصد را بر اساس «قیمت روز آپارتمان» محاسبه می کند. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن طی 6 سال گذشته 47 درصد افزایش یافته است. بنابراین، تولیدکننده مشمول مالیات محصولی است که سال ها پیش با قیمتی کمتر از «پایه مالیات» فروخته است.
این باران مخرب مالیاتی در بازار ساخت و ساز مسکن باعث شده «سازندگان با تبخیر سرمایه خود مواجه شوند». زیرا قیمت مالیاتی که می پردازند بیشتر از درآمدی است که به دست می آورند.
اما فرشید پورحاجت، دبیر سازمان انبوه سازان اعلام کرد: بر اساس توافقی که در کمیته رفع موانع تولید ساختمان با حضور معاونت نظارت اقتصادی معاون اول رئیس جمهور صورت گرفت، مقرر شد ماده 77 قانون مالیات های مستقیم که همان مالیات بر ساخت و ساز و فروش است، با هدف «رفع مانع تولید و سرمایه گذاری از مسیر ساخت و ساز» اصلاح شود. در این چارچوب پیشنهاد شده است روند دریافت مالیات علی الحساب متوقف شود و ساخت و ساز در بافت های فرسوده و پروژه های مسکن حمایتی نیز مشمول معافیت 50 درصدی در نرخ مالیات ساخت و فروش می شود. در این قرارداد که قرار است برای تصویب نهایی به شورای عالی مسکن ارائه شود، «ساختمان های منطبق با الگوی مصرف» نیز مشمول این تخفیف مالیاتی خواهند شد.
بررسی های انجام شده در خصوص علل شکل گیری فصل زمستان در بازار ساخت و ساز نشان می دهد که تورم تولید علاوه بر تبعات جنگ و مالیات های نامتعارف، بازار ساخت و ساز مسکن را از سرمایه بری به سرمایه گریزی تبدیل کرده است.
سال گذشته هزینه ساخت مسکن 60 درصد افزایش یافت. در حالی که قیمت مسکن به دلیل نبود شرایط خرید در بازار ملک 30 درصد افزایش یافت
سال گذشته هزینه ساخت مسکن 60 درصد افزایش یافت. در حالی که قیمت مسکن به دلیل نبود شرایط خرید در بازار مسکن 30 درصد افزایش یافت.
این عدم تعادل نرخ رشد بین قیمت نهاده های تولید و قیمت فروش محصول منجر به افت تولید شده است.
فرشید پورحاجت تورم را معرفی کرد که کدام یک از عوامل تورم تولید، تعرفه تامین اجتماعی و مالیات، «قوی ترین ترمزها را بر تولید مسکن زده است».
قیمت مصالح ساختمانی چه در سال گذشته و چه در ابتدای سال جاری با توجه به شرایطی که جنگ بر تولیدات صنعتی حاکم بود و همچنین به دلیل کمبود انرژی مورد نیاز کارخانه ها به شدت افزایش یافت.
شرایط سخت تولید مسکن در سال 1376 به بعد، از سال 1403 به بعد با خطر جنگ و پیامدهای آن دشوارتر شد.
اکنون که بازار ساخت و ساز در محاصره عوامل ضد مولد است، این سوال مطرح می شود که سازندگان از چه تاکتیکی برای تطبیق با شرایطی استفاده کرده اند که چشم اندازی برای توقف ندارد؟
حمید قاضی توسعه دهنده صنعت ساختمان در پاسخ به این سوال چهار نوع واکنش فعالان ساختمانی را تشریح کرد.
در سال گذشته برخی از سازندگان شروع به کاهش سرمایه گذاری جدید در پروژه ها کردند تا ریسک های موجود را کنترل کنند. برخی از آنها پروژه های در حال انجام خود را متوقف کرده اند و برخی از آنها سرعت ساخت و ساز را کاهش داده اند تا بتوانند چشم انداز روشنی از آینده داشته باشند.
اما در مناطق ضعیف شهرها از جمله تهران، برخی سازندگان برای کنترل آثار تورم تولید به «تحویل بدون اتمام» واحدهای مسکونی روی آورده اند.
قاضی تاکید کرده است که مالیات بر تولید مسکن با سرعت نور اعمال می شود و ممکن است سال آینده این عامل ضد تولید بخش زیادی از بازار سرمایه گذاری ساختمانی را از کار بیندازد.
گفتگو در مورد این post