خانه های کوچک؛ آری یا خیر؟

به گزارش بازار به نقل از ایرنا؛ وقتی قیمت مسکن با توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه فاصله دارد، مشکل تنها گرانی خانه نیست، بلکه باید دید آیا مدل تولید، ضوابط ساخت و فرآیندهای اجرایی همچنان متناسب با نیازهای واقعی خانوارها است یا خیر؟ در شرایطی که ساختار خانواده ها تغییر کرده و بسیاری از افراد به واحدهای مستقل اما کوچکتر نیاز دارند، تداوم الگوهای گذشته می تواند شکاف بین تولید مسکن و تقاضای واقعی را بیشتر کند.

در همین زمینه رضا بیدارمدرس و فعال صنعت ساختمان، توسعه واحدهای کوچک و استاندارد را یکی از راهکارهای پاسخگویی به این شرایط می داند. از دیدگاه وی، راه حل تنها محدود به کاهش متراژ نیست و باید با اصلاح استانداردهای معماری و شهرسازی، تسهیل صدور مجوزها و کاهش زمان خواب پایتخت همراه باشد.

وی تاکید کرد: کوچک سازی در صورت رعایت کیفیت و استانداردهای لازم می تواند امکان دسترسی بیشتر خانوارها به مسکن و افزایش انگیزه سرمایه گذاری در صنعت ساختمان را فراهم کند.

کوچک سازی؛ پاسخگویی به الگوهای تغییر تقاضای مسکن

بیدار گفت: بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازنگری در مدل تولید است. افزایش قیمت زمین و قیمت تمام شده ساخت و ساز از یک سو و کاهش قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر باعث شده شکاف قیمت مسکن با توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه افزایش یابد. در چنین شرایطی نمی توان انتظار داشت که با الگوها و معیارهایی که برای شرایط اقتصادی و اجتماعی سال های گذشته تدوین شده بود، به نیازهای جامعه امروزی پاسخ داد.

وی افزود: یکی از راهکارهایی که باید با جدیت بیشتری مورد توجه قرار گیرد، توسعه واحدهای کوچک مقیاس، استاندارد و کارآمد است.

این عضو انجمن سازندگان مسکن استان تهران ادامه داد: کاهش متراژ در صورت رعایت اصول معماری و کیفیت ساخت می تواند قیمت کل یک واحد مسکونی را کاهش دهد و امکان خرید یا اجاره مسکن مستقل را برای طیف وسیع تری از جامعه فراهم کند. علاوه بر این، هزینه های زندگی در این واحدها از مصرف انرژی و نگهداری گرفته تا تعمیرات، تجهیزات و اثاثیه عموما کمتر است.

وی تاکید کرد: اما موضوع فقط اقتصاد ساختمان نیست، ساختار جامعه نیز تغییر کرده است. افزایش جمعیت افراد مجرد، زوج های جوان و خانوارهای کوچک نشان می دهد که الگوی تقاضای مسکن در جامعه در حال تغییر است. در چنین شرایطی دیگر نمی توان نیازهای مسکن همه اقشار را بر اساس الگوی سنتی خانواده های چند نفره تعریف کرد.

این مدرس و فعال صنعت ساختمان تصریح کرد: یک فرد مجرد، یک زوج جوان، یک خانوار دونفره یا یک سالمند که تنها زندگی می کند لزوما نیازی به واحد 120 یا 150 متری ندارد. آنچه این افراد به آن نیاز دارند مسکن مستقل، استاندارد، با طراحی خوب و مهمتر از همه، مسکن ارزان قیمت است.

یک خانه کوچک لزوما مسکن بی کیفیت نیست

بیدار گفت: کوچک سازی نباید به معنای کاهش کیفیت زندگی باشد. هدف باید ساختن “خانه ای کوچک اما کارآمد” باشد. واحدی که با معماری هوشمند، نور و تهویه مناسب، جانمایی صحیح فضاها و حداکثر استفاده از هر متر مربع، کیفیت زندگی را حفظ کند.

وی افزود: از سوی دیگر کاهش میانگین متراژ واحدها می تواند امکان ساخت تعداد بیشتری واحد در ظرفیت ساختمانی معین را فراهم کند. این موضوع هم به افزایش عرضه کمک می کند و هم برای تولیدکننده مزیت اقتصادی ایجاد می کند.

بیدار افزود: با کاهش قیمت کل هر واحد تعداد خریداران احتمالی افزایش می یابد. افزایش تعداد خریداران می تواند سرعت فروش را افزایش داده و در نتیجه زمان بازگشت سرمایه تولیدکننده را کاهش دهد.

زمان؛ هزینه پنهان ساخت و ساز

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به نقش زمان در اقتصاد پروژه های عمرانی گفت: اینجاست که موضوع مهم تری مطرح می شود; اقتصاد ساختمان تنها به هزینه ساخت بستگی ندارد، زمان نیز بخشی از هزینه ساخت است.

وی تصریح کرد: هر ماه که پروژه ای در مراحل اداری، صدور مجوز، طراحی، تصویب نقشه یا سایر مراحل متوقف می شود، سرمایه سازنده بدون تولید ارزش اقتصادی در پروژه دخالت می کند. افزایش زمان خواب سرمایه باعث افزایش هزینه مالی پروژه شده و در نهایت این هزینه به مصرف کننده نهایی منتقل می شود.

بیدار تاکید کرد: بنابراین اگر واقعا به دنبال کاهش قیمت تمام شده مسکن هستیم، باید علاوه بر هزینه مصالح و زمین، به کاهش سرمایه گذاری و زمان ساخت نیز توجه کنیم.

تجربه سایر کشورها؛ انعطاف در مقررات و افزایش عرضه

بیدار با اشاره به جهت گیری سیاست های مسکن در برخی از کشورهای توسعه یافته بیان کرد: در بسیاری از کشورهای توسعه یافته جهت گیری سیاست های مسکن به سمت افزایش عرضه و انعطاف بیشتر در مقررات حرکت کرده است. در اروپا، سیاست‌های جدید مسکن بر ساده‌سازی فرآیندهای برنامه‌ریزی و صدور مجوز، کاهش تأخیرهای اداری، استفاده بهتر از زمین، افزایش تراکم در مکان‌های مناسب و استفاده مجدد از ساختمان‌ها و ظرفیت‌های موجود تأکید دارد.

وی افزود: در آمریکا در سال‌های اخیر اصلاح برخی محدودیت‌های منطقه‌بندی، توسعه واحدهای مسکونی یا واحدهای مسکونی اضافی، به اصطلاح مسکن گمشده میانه و بررسی کاهش برخی الزامات پرهزینه مانند پارکینگ به عنوان ابزاری برای افزایش تنوع و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته است.

این مدرس و فعال صنعت ساختمان ادامه داد: نکته مهم این است که این کشورها لزوماً نسخه واحدی را برای همه شهرها اجرا نمی کنند، بلکه سعی می کنند با توجه به شرایط بومی و نیاز واقعی بازار، مقررات را انعطاف پذیرتر کنند.

اصلاح مشخصات، بدون به خطر انداختن کیفیت ساخت

بیدار گفت: در ایران هم باید به همین سمت حرکت کنیم. از یک سو نمی توان انتظار داشت که سازنده واحدهای کوچکتر و ارزانتر تولید کند و از سوی دیگر هنجارهای معماری، پارکینگ، تراکم، تعداد واحدها، سطح اشغال و پروسه های طولانی مجوز را بدون هیچ تجدیدنظری حفظ کند.

وی تاکید کرد: البته اصلاح این قوانین نباید به معنای حذف استانداردهای ایمنی، معماری یا کیفیت زندگی باشد. اتفاقاً هدف باید کاهش استانداردهای غیر ضروری و حفظ استانداردهای ضروری با قوت بیشتری باشد.

دولت؛ تسهیل کننده تولید مسکن

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به نقش دولت در بهبود شرایط تولید مسکن تصریح کرد: در این میان نقش دولت نیز باید بازتعریف شود. دولت لزوما نباید بزرگترین تولیدکننده مسکن باشد، دولت می تواند و باید تسهیل کننده تولید مسکن باشد.

وی افزود: تسهیل در صدور پروانه، کوتاه کردن فرآیندهای اداری، اصلاح مقررات متناسب با واحدهای کوچک متراژ، ایجاد انعطاف پذیری در مقررات معماری و شهرسازی و کاهش موانعی که باعث افزایش زمان و هزینه ساخت بدون ایجاد ارزش واقعی می شود، می تواند سرمایه بخش خصوصی را با سرعت بیشتری وارد چرخه تولید کند.

بیدار اضافه کرد: اگر سازنده بداند سرمایه ای که امروز در یک پروژه سرمایه گذاری می کند به جای اینکه چندین سال در فرآیندهای اجرایی و اجرایی گیر کند در زمان معقول تری به محصول و فروش تبدیل می شود، طبیعی است که انگیزه بیشتری برای سرمایه گذاری مجدد در صنعت ساختمان داشته باشد.

وی تاکید کرد: سرعت گردش سرمایه یکی از موتورهای افزایش تولید مسکن است.

بازنگری در مدل تولید با توجه به واقعیت های امروزی

بیدار با تاکید بر اینکه کوچک سازی را نباید تنها یک موضوع معماری دانست، گفت: کوچک سازی در تلاقی اقتصاد، جمعیت، شهرسازی و سیاست است. جامعه ایران تغییر کرده، قدرت خرید تغییر کرده، ساختار خانوار تغییر کرده و اقتصاد ساخت و ساز نیز تغییر کرده است. بنابراین معیارهای تولید مسکن نیز باید با توجه به این واقعیت ها تغییر کند.

وی افزود: اگر خانه کوچک استاندارد، باکیفیت و طراحی مناسب باشد، «مسکن درجه دو» نیست. بلکه می تواند پاسخی اقتصادی و منطقی به نیازهای بخش قابل توجهی از جامعه امروزی باشد.

این مدرس و فعال صنعت ساختمان در پایان تاکید کرد: راه حل بحران مسکن یک اقدام واحد نیست، بلکه افزایش عرضه واحدهای کوچک و ارزان قیمت، اصلاح مقررات ساخت و ساز، کاهش زمان صدور پروانه و کوتاه شدن مدت خواب پایتخت می تواند بخش جدی راه حل باشد.

بیدار خاطرنشان کرد: شاید وقت آن رسیده باشد که بپرسیم چگونه خانه های بزرگتر بسازیم؟ بیایید یک سوال دقیق تر بپرسیم: چگونه می‌توانیم یک خانه استاندارد بسازیم که افراد بیشتری واقعاً توانایی خرید آن را داشته باشند؟